別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月13日　提出 大垣 9-1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   大垣 9-1 岐阜県 岐阜第３ 氏名  不動産鑑定士　中園　真一   TEL.

鑑定評価額 131,000,000 円  １㎡当たりの価格 28,200 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月6日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 22,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月12日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 大垣市横曽根４丁目１６番外 ②地積 　(㎡) 4,662   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 工業 (60,200) （その他） (70,200) 台形 1.2:1 工場 中小工場、営業所等 が建ち並ぶ工業地域 北8m市道、三方路 水道、下水 大垣 8.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西   100 ｍ、南   120 ｍ、北   220 ｍ ②標準的使用 工場地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  75.0 ｍ、奥行　約　　  60.0 ｍ、規模　　     4,500 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 ８ｍ市道 交通 施設 大垣駅南東方 8.0km 法令 規制 工業 (70,200) ⑤地域要因の将 　来予測 業績好調なメーカーの設備投資や物流関連の倉庫需要を反映して、県下の工場地需要は概ね堅調である。これら を受けて近隣地域の地価は上昇に転じたが、今後も当分の間は上昇傾向が続くものと思料する。 (3)最有効使用の判定 工場地 (4)対象標準地の 　個別的要因 台形　　　　　　　　　　　　　　   0.0 三方路　　　　　　　　　　　　　  +3.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     28,200 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は西濃地区ないし岐阜地区等に所在する中小工場地域。主な需要者は製造業や物流関連等の上場企業であり 、一部に中小企業も見込まれる。製造業が盛んな中部地区は、元来、工場用地の需要が底堅い所であり、岐阜県も工場 地取引では例年、全国中・上位を占めている。工場地取引は工業団地から建屋付きの工場地など様々であり、形態も分 譲から相対取引など多様である。当市の中小工場地の中心価格帯を考慮すれば、概ね坪９万円前後と思料する。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 当市の中規模工場は自社工場が大半であり、一方、賃貸市場における貸工場は１００坪程度の小規模なものに限られる 。したがって、対象標準地に収益モデルを想定することは困難なため収益還元法は非適用とした。本件では比準価格の み求めたが、比準価格は実際の成約事例から試算して実証性・客観性を備え妥当と思料する。本件では指標性に優る比 準価格を標準とし、代表標準地との秤量的な検討を行った上で、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　大垣 9-2                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +3.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     26,500 円／㎡ [101.1] 100 100 [103.0] 100 [ 95.1] [103.0] 100 28,200  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     27,700 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 円安・原材料高等によるコスト上昇が減速要 因になり経営環境は厳しい。当市を代表する メーカー２社が大規模工場を現在建設中で設 備投資は堅調。 近隣地域に特筆すべき変動要因は見られず、 中小工場地として安定的に推移している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +6.3 交通・接近　　　  +2.8 環境　　　　　　 -13.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +1.8 ％  ％