別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月13日　提出 大垣 5-12　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   大垣 5-12 岐阜県 岐阜第３ 氏名  不動産鑑定士　吉村　寿也   TEL.

鑑定評価額 15,000,000 円  １㎡当たりの価格 112,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月11日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 89,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月2日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 大垣市林町５丁目１８番１１ ②地積 　(㎡) 134   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 商業 (80,400) 準防 （その他） 都市機能誘導区域 (90,400) 1:2 事務所兼住宅 Ｓ3 中層ビル、事務所兼 住宅等が建ち並ぶ商 業地域 北12m県道 水道、ガス、下水 大垣 300m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    45 ｍ、西    20 ｍ、南    20 ｍ、北     0 ｍ ②標準的使用 中層の事務所付共同住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       150 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 １２ｍ県道 交通 施設 大垣駅北東方 300m 法令 規制 商業 (90,400) 準防  都市機能誘導区域 ⑤地域要因の将 　来予測 大垣駅北口に立地する大型商業施設、病院等を核として高い集客力を維持しており、さらに商業集積度を高めて いく、と予測する。また、商業集積度の向上に伴い、地価水準は強含みで推移する、と予測する。 (3)最有効使用の判定 中層の事務所付共同住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    117,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     59,400 円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は大垣駅周辺に形成された既成市街地内の商業地域。需要者の中心は法人企業、金融機関等である。大垣駅 周辺の商業地は市街地再開発事業等の影響もあり、堅調な需要を維持している。特に大垣駅北口は大型商業施設等を核 として高い集客力を維持している。加えて、南口と比較して地価水準に相対的な割安感があるため、需要が増している 。商業地の取引は少なく、取引価格帯は規模等によりまちまちであるため、中心価格帯は見いだせない状況にある。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域周辺には自社ビル等の自用物件のほか賃貸用の物件もあり、収益性は市場参加者が価格を決定する際の主要な 要素の一つとなっていると考えられる。しかし、市場では自用を目的とする需要の割合が今もなお多く、商業用建物の 賃貸市場は十分に成熟していないため、収益価格の説得力はやや劣る。従って、現実の取引事例を基礎とし、より説得 力の高い比準価格を重視し、収益価格を関連付け、代表標準地との検討を踏まえ鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　大垣 5-9                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    123,000 円／㎡ [100.0] 100 100 [100.0] 100 [113.2] [100.0] 100 109,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    111,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 大垣駅周辺では再開発の計画もあり、商業地 の需要は堅調に推移している。特に駅北口の 需要は増している。他方、郊外路線商業地域 は低迷している。 大垣駅北口に近接する既成の商業地域として 熟成している。北口側に立地する大型商業施 設、病院等を核に高い集客力を維持している 。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +3.1 交通・接近　　　  -0.3 環境　　　　　　  +8.0 行政　　　　　　  +2.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +0.9 ％  ％