鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

大垣 5-10　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	大垣Ｙ５１ -68972	大垣市		建付地	（　）	ほぼ長方形	東25m国道、北6m、角地		商業都市機能誘導区域 (100,400)
b	大垣５８ -75688	大垣市		更地	（　）	長方形	西22m国道、南6m、東4m、三方路		準工居住誘導区域地区計画等 (70,200)
c	大垣Ｙ５７ -68981	大垣市		底地	（　）	長方形	東22m県道、北5m、角地		準住居都市機能誘導区域 (70,200)
d	大垣Ｙ４５ -74812	大垣市		更地	（　）	ほぼ整形	東22m国道、西6m、二方路		商業都市機能誘導区域 (100,400)
e	大垣Ｙ３４ -71065	大垣市		更地	（　）	不整形	南36m国道、西6.5m、角地		準住居 (70,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 90,273	100 [ 100.0]	[ 99.1] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.0]	85,201	100 [ 126.8]	67,193	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	67,200
b	(　 ) 82,473	100 [ 100.0]	[ 99.2] 100	100 [ / ]	100 [ 110.0]	74,376	100 [ 106.8]	69,640		69,600
c	(　 ) 66,639	100 [ 100.0]	[ 99.1] 100	100 [ / ]	100 [ 105.0]	62,895	100 [ 91.0]	69,115		69,100
d	(　 ) 78,652	100 [ 100.0]	[ 98.6] 100	100 [ / ]	100 [ 90.1]	86,072	100 [ 118.8]	72,451		72,500
e	(　 ) 55,755	100 [ 100.0]	[ 98.2] 100	100 [ / ]	100 [ 94.9]	57,694	100 [ 77.3]	74,636		74,600

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.7	交通・接近　 +10.8	環境　　　　 +3.0
a	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +8.2	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.4	交通・接近　 -2.5	環境　　　　 +7.0
b	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 +10.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.4	交通・接近　 -1.4	環境　　　　 -8.0
c	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.4	交通・接近　 +0.2	環境　　　　 +7.0
d	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 -9.9	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +8.2	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.6	交通・接近　 -2.4	環境　　　　 -22.0
e	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 -5.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 71,000 円／㎡]

大垣 5-10　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成の市街地に存しており、適切な再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	5,867,008	1,213,519	4,653,489	3,969,840	683,649	（　0.9721） 664,575	（ 5.5 - 0.1 ） 5.4％
	⑧収益価格	12,306,944 円　　　　（　 32,400 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

大垣 5-10　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	120.00	Ｓ3	360.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
準工都市機能誘導区域	60 ％	200 ％	200 ％	380 ㎡	16.0 m x 24.0 m	前面道路：県道　 13.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

賃貸需要の程度と画地の規模等に鑑みて、１階は店舗でフロア貸し、２～３階は共同住宅で１戸約６０㎡各階２戸を想定した。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段・外廊下使用のため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	120.00	100.0	120.00	2,151	258,120	5.0	1,290,600
							0.0	0
2～ 3	住宅	120.00	100.0	120.00	1,115	133,800	2.0	267,600
							0.0	0
～

～

～

計		360.00	100.0	360.00		525,720		1,825,800
								0

⑨年額支払賃料	525,720 円　×　12ヶ月　＝　 6,308,640 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 360.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	4,000 円／台　×　 4 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 192,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金で担保されており、非計上。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	6,308,640 円　　×　　 10.0 ％＋　　　 192,000 円　　×　　 10.0 ％　＝　　 650,064 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	5,850,576 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	1,825,800 円　×　　 90.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 16,432 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	5,867,008 円　　　　（　 15,439 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	大垣　　　　-566	1,875 ( 1,866)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 93.0]	100 [100.0]	2,016	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,160 円/㎡　月額支払賃料（　 2,151 円/㎡）　基準階 1 F B
b	大垣　　　　-559	2,304 ( 2,232)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 99.0]	100 [100.0]	2,327
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

大垣 5-10　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	278,000 円	55,600,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	195,019 円	6,500,640　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 62,200 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 567,100 円	55,600,000　×　　 60.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	55,600 円	55,600,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	55,600 円	55,600,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円	特になし

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,213,519 円　（　　　　　　 3,193 円／㎡）　　（経費率　　 20.7 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.5 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

45 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

25 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9721

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	55,600,000 円	設計監理料率　 150,000 円／㎡　×　 360.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0714	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0582 ×　 45 ％　＋　0.0681 × 30 ％　＋ 0.0990 ×　 25 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	3,969,840 円（　　　　　 10,447 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	5,867,008 円
②総費用	1,213,519 円
③純収益　①－②	4,653,489 円
④建物等に帰属する純収益	3,969,840 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	683,649 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	664,575 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,749 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.4 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 12,306,944 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 32,400 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月13日　提出
大垣 5-10　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

大垣 5-10

岐阜県

岐阜第３

氏名

不動産鑑定士　横幕　輝俊

TEL.

鑑定評価額

26,300,000 円

１㎡当たりの価格

69,300 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和5年1月1日	(4)鑑定評価日	令和5年1月10日	(6) 路線価	[令和4年1月] 路線価又は倍率	56,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和4年12月2日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	大垣市上面４丁目３番				②地積　(㎡)	380 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		準工 (60,200) （その他）都市機能誘導区域
	1:1.5	店舗Ｓ1	飲食店、営業所等が多い路線商業地域	北13m県道	水道、下水	大垣 3.2km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 70 ｍ、西 60 ｍ、南 30 ｍ、北 40 ｍ

②標準的使用

低層店舗住宅併用地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 16.0 ｍ、奥行　約　　 25.0 ｍ、規模　　 400 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

１３ｍ県道

交通

施設

大垣駅南東方

3.2km

法令

規制

準工
(60,200)
都市機能誘導区域

⑤地域要因の将
　来予測

当該地域は大垣市東部、主要地方道岐阜垂井線沿いの路線商業地域で、交通量、店舗の連坦性は比較的優る地域
で、今後も繁華性に大きな変化はないものと予測する。なお、地価は下落傾向で推移すると予測する。

(3)最有効使用の判定

低層店舗住宅併用地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない　　　　　　　　　　　　　　 0.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 70,300 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 33,400 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は大垣市及び周辺市町の幹線・準幹線道路沿いの路線商業地域。需要者は沿道サービス業種を中心とする市
内外の法人又は個人事業者。当該地域は主要地方道沿いの路線商業地域で、旧来から交通量は多く、また大型商業施設
に近接していることから、繁華性は維持されている。なお、事業用定期借地権を中心とする借地利用及び消費者行動の
変化から、市内路線商業地の売買市場は引き続き低迷しており、路線商業地域の需給関係は弱い状態が続いている。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

当該地域は本来収益性を志向する商業地域であるが、不動産取引は自用目的が中心である。比準価格は価格牽連性が強
い大垣市内の路線商業地事例を採用しており、市場の実態を適正に反映できたと思料する。よって、実証的な比準価格
を重視して、収益価格を参酌して、代表標準地との検討を踏まえて、鑑定評価額を上記の如く決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　大垣 5-7 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 73,300 円／㎡

[ 99.6]
100

100
[100.0]

100
[105.2]

[100.0]
100

69,400

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     70,200 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

大垣市の人口は継続して微減傾向にある。な
お、既存商業地の店舗は大型商業施設、ネッ
ト通販と競合状態にある。

特段の地域要因に変動はない。なお、交通量
、店舗の連坦性は維持している。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  +3.6
交通・接近　　　  +0.6
環境　　　　　　  +3.0
行政　　　　　　  -2.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

-1.3 ％

％

３　試算価格算定内訳

大垣 5-10　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	大垣Ｙ５７ -68981	大垣市		底地	（　）	長方形	東22m県道、北5m、角地		準住居都市機能誘導区域 (70,200)
b	大垣４８ -61545	大垣市		更地	（　）	台形	南30m国道、中間画地		準住居居住誘導区域 (70,200)
c	大垣Ｙ４５ -74812	大垣市		更地	（　）	ほぼ整形	東22m国道、西6m、二方路		商業都市機能誘導区域 (100,400)
d	大垣５８ -75688	大垣市		更地	（　）	長方形	西22m国道、南6m、東4m、三方路		準工居住誘導区域地区計画等 (70,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 66,639	100 [ 100.0]	[ 99.3] 100	100 [ / ]	100 [ 105.0]	63,021	100 [ 93.0]	67,765	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	67,800
b	(　 ) 61,248	100 [ 100.0]	[ 99.7] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	61,064	100 [ 82.9]	73,660		73,700
c	(　 ) 78,652	100 [ 100.0]	[ 98.9] 100	100 [ / ]	100 [ 90.1]	86,334	100 [ 124.3]	69,456		69,500
d	(　 ) 82,473	100 [ 100.0]	[ 99.4] 100	100 [ / ]	100 [ 110.0]	74,526	100 [ 105.8]	70,440		70,400
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.08	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.4	交通・接近　 -1.4	環境　　　　 -6.0
a	正常	％／月 -0.08	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.08	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.1	交通・接近　 -2.3	環境　　　　 -16.0
b	正常	％／月 -0.08	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.08	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.4	交通・接近　 +0.2	環境　　　　 +12.0
c	正常	％／月 -0.08	画地　　　　 -9.9	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +8.2	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.08	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.4	交通・接近　 -2.5	環境　　　　 +6.0
d	正常	％／月 -0.08	画地　　　　 +10.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 70,300 円／㎡]

大垣 5-10　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の為、適切な造成事例が入手できず、原価法の適用は断念した。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	5,996,407	1,210,999	4,785,408	4,081,040	704,368	（　0.9721） 684,716	（ 5.5 - 0.1 ） 5.4％
	⑧収益価格	12,679,926 円　　　　（　 33,400 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

大垣 5-10　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
低層店舗兼共同住宅	120.00	Ｓ3	360.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
準工都市機能誘導区域	60 ％	200 ％	200 ％	380 ㎡	16.0 m x 24.0 m	前面道路：県道　 13.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１Ｆ店舗フロア貸し、２～３Ｆ住宅で３ＬＤＫ約６０㎡、各階２戸。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段、外廊下のため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	120.00	100.0	120.00	2,036	244,320	4.0	977,280
							1.0	244,320
2～ 3	住宅	120.00	100.0	120.00	1,160	139,200	3.0	417,600
							0.0	0
～

～

～

計		360.00	100.0	360.00		522,720		1,812,480
								244,320

⑨年額支払賃料	522,720 円　×　12ヶ月　＝　 6,272,640 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 360.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	3,000 円／台　×　 4 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 144,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されているため計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	6,272,640 円　　×　　 8.0 ％＋　　　 144,000 円　　×　　 8.0 ％　＝　　 513,331 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	5,903,309 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	1,812,480 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 16,675 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 3 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 244,320 円　×　　 92.0 ％　　×　　　 0.3400　＝　 76,423 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	5,996,407 円　　　　（　 15,780 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	大垣　　　　-506	1,555 ( 1,509)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [ 97.0]	100 [100.0]	1,781	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,100 円/㎡　月額支払賃料（　 2,036 円/㎡）　基準階 1 F B
b	大垣　　　　-537	2,055 ( 1,994)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [102.0]	100 [100.0]	2,239
c	大垣　　　　-531	1,730 ( 1,679)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [ 85.0]	100 [100.0]	2,261

大垣 5-10　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	278,000 円	55,600,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	192,499 円	6,416,640　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 62,200 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 567,100 円	55,600,000　×　　 60.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	55,600 円	55,600,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	55,600 円	55,600,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円	特にない

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,210,999 円　（　　　　　　 3,187 円／㎡）　　（経費率　　 20.2 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.5 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9721

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	55,600,000 円	設計監理料率　 150,000 円／㎡　×　 360.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0734	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0582 ×　 40 ％　＋　0.0681 × 30 ％　＋ 0.0990 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	4,081,040 円（　　　　　 10,740 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	5,996,407 円
②総費用	1,210,999 円
③純収益　①－②	4,785,408 円
④建物等に帰属する純収益	4,081,040 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	704,368 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	684,716 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,802 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.4 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 12,679,926 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 33,400 円／㎡）