別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月13日　提出 大垣 5-8　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   大垣 5-8 岐阜県 岐阜第３ 氏名  不動産鑑定士　吉村　寿也   TEL.

鑑定評価額 109,000,000 円  １㎡当たりの価格 74,400 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月11日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 59,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月2日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 大垣市築捨町５丁目１１５番外 ②地積 　(㎡) 1,466   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 準工 (60,200) （その他） 居住誘導区域 (70,200) 1:2 店舗 Ｓ1 各種飲食、小売店舗 、営業所が並ぶ路線 商業地域 東22m国道、背面道 水道、下水 大垣 4.5km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    80 ｍ、西    50 ｍ、南    90 ｍ、北   200 ｍ ②標準的使用 低層店舗地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  30.0 ｍ、奥行　約　　  50.0 ｍ、規模　　     1,500 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 国道には中央分離帯が設けら れている。 街 路 ２２ｍ国道 交通 施設 大垣駅南方 4.5km 法令 規制 準工 (70,200) 居住誘導区域 ⑤地域要因の将 　来予測 熟成した路線商業地域であり、散発的な店舗等の入れ替えを伴いながら、当面、現状程度の繁華性を維持してい く、と予測する。周辺背後の住宅地価の下落の影響もあり、地価水準は下落傾向で推移する、と予測する。 (3)最有効使用の判定 低層店舗地 (4)対象標準地の 　個別的要因 二方路　　　　　　　　　　　　　  +3.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     76,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     31,100 円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は大垣市内の路線商業地域を中心とする商業地域全般。需要者の中心は沿道サービス業を営む企業である。 近隣地域は市内の路線商業地域の中では相対的に高い繁華性を維持している。しかし、原材料費高騰の影響もあり新規 出店等の動きは弱含んでいる。圏内の取引については、新規出店に際し借地による出店が選択される傾向にあり、土地 取引数は減少している。加えて、取引価格帯は規模等によりまちまちであり、中心価格帯は見いだせない状況にある。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域周辺に見られる賃貸物件としては、閉店した自用店舗等が賃貸用に転用された物件が多い。一方、当初より賃 貸を目的として建築される物件は少なく、商業用の建物賃貸市場は成熟していない。取引が行われる場合も自用目的が 中心であるため賃貸物件の運用を前提とする収益価格の説得力は劣る。従って、現実の取引事例を基礎とし、より説得 力の高い比準価格を重視し、収益価格を関連付け、代表標準地との検討を踏まえ鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　大垣 5-7                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     73,300 円／㎡ [ 99.6] 100 100 [100.0] 100 [101.5] [103.0] 100 74,100  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     75,900 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 大垣駅周辺では再開発の計画もあり、商業地 の需要は堅調に推移している。特に駅北口の 需要は増している。他方、郊外路線商業地域 は低迷している。 多数の店舗等が連なる路線商業地域として熟 成している。新規出店等の動きは少なく、周 辺の環境に大きな変動は見られない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +1.2 交通・接近　　　  +3.4 環境　　　　　　  -1.0 行政　　　　　　  -2.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -2.0 ％  ％