鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

大垣 5-6　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	大垣Ｙ３４ -71065	大垣市		更地	（　）	不整形	南36m国道、西6.5m、角地		準住居 (70,200)
b	垂井５４ -70080	不破郡垂井町		更地	（　）	ほぼ長方形	北13m国道、西14m、角地		準工 (70,200)
c	大垣５８ -61739	大垣市		更地	（　）	不整形	南西8.8m国道、中間画地		１住居居住誘導区域 (60,200)
d	大垣５４ -59273	大垣市		更地	（　）	ほぼ整形	西19m県道、中間画地		商業都市機能誘導区域 (90,400)
e	大垣４８ -61545	大垣市		更地	（　）	台形	南30m国道、中間画地		準住居居住誘導区域 (70,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 55,755	100 [ 100.0]	[ 98.6] 100	100 [ / ]	100 [ 94.9]	57,929	100 [ 115.4]	50,198	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +3.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 103.0] 　　　　 100	51,700
b	(　 ) 63,525	100 [ 100.0]	[ 99.8] 100	100 [ / ]	100 [ 112.2]	56,504	100 [ 97.5]	57,953		59,700
c	(　 ) 64,142	100 [ 100.0]	[ 99.4] 100	100 [ / ]	100 [ 90.0]	70,841	100 [ 130.7]	54,201		55,800
d	(　 ) 53,027	100 [ 100.0]	[ 99.4] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	52,709	100 [ 114.3]	46,115		47,500
e	(　 ) 61,248	100 [ 100.0]	[ 99.7] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	61,064	100 [ 120.1]	50,844		52,400

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.08	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.8	交通・接近　 +0.4	環境　　　　 +13.0
a	正常	％／月 -0.08	画地　　　　 -5.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.04	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +2.0	街路　　　　 +0.2	交通・接近　 +3.5	環境　　　　 -6.0
b	正常	％／月 -0.04	画地　　　　 +10.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.08	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -6.0	交通・接近　 +2.8	環境　　　　 +38.0
c	正常	％／月 -0.08	画地　　　　 -10.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.08	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.2	交通・接近　 +7.7	環境　　　　 -4.0
d	正常	％／月 -0.08	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +8.2	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 -0.08	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.3	交通・接近　 +0.5	環境　　　　 +18.0
e	正常	％／月 -0.08	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 53,400 円／㎡]

大垣 5-6　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成商業地に所在して再調達原価の把握が困難なため、原価法は適用できない。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	3,661,444	697,916	2,963,528	2,422,200	541,328	（　0.9721） 526,225	（ 5.5 - 0.1 ） 5.4％
	⑧収益価格	9,744,907 円　　　　（　 27,200 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

大垣 5-6　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	100.00	Ｓ2	200.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
準工居住誘導区域	70 ％	200 ％	200 ％	358 ㎡	20.0 m x 18.0 m	前面道路：県道　 12.5 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階店舗（フロア貸し）、２階共同住宅２戸（２ＤＫ：５０㎡）を想定した。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段、開放廊下のため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	100.00	100.0	100.00	2,046	204,600	5.0	1,023,000
							0.0	0
2～ 2	住宅	100.00	100.0	100.00	1,200	120,000	2.0	240,000
							0.0	0
～

～

～

計		200.00	100.0	200.00		324,600		1,263,000
								0

⑨年額支払賃料	324,600 円　×　12ヶ月　＝　 3,895,200 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 200.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	3,000 円／台　×　 2 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 72,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されているため計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	3,895,200 円　　×　　 8.0 ％＋　　　 72,000 円　　×　　 8.0 ％　＝　　 317,376 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	3,649,824 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	1,263,000 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 11,620 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	3,661,444 円　　　　（　 10,227 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	大垣　　　　-505	2,145 ( 2,075)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 97.0]	100 [106.0]	100 [100.0]	2,086	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,055 円/㎡　月額支払賃料（　 2,046 円/㎡）　基準階 1 F B
b	大垣　　　　-512	2,557 ( 2,480)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [116.0]	100 [100.0]	2,204
c	大垣　　　　-537	2,055 ( 1,994)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 97.0]	100 [113.0]	100 [100.0]	1,875

大垣 5-6　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	132,000 円	33,000,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	119,016 円	3,967,200　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 44,300 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 336,600 円	33,000,000　×　　 60.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	33,000 円	33,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	33,000 円	33,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円	特にない

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 697,916 円　（　　　　　　 1,949 円／㎡）　　（経費率　　 19.1 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.5 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9721

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	33,000,000 円	設計監理料率　 160,000 円／㎡　×　 200.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0734	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0582 ×　 40 ％　＋　0.0681 × 30 ％　＋ 0.0990 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	2,422,200 円（　　　　　 6,766 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	3,661,444 円
②総費用	697,916 円
③純収益　①－②	2,963,528 円
④建物等に帰属する純収益	2,422,200 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	541,328 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	526,225 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,470 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.4 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 9,744,907 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 27,200 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月13日　提出
大垣 5-6　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

大垣 5-6

岐阜県

岐阜第３

氏名

不動産鑑定士　太田　洋一

TEL.

鑑定評価額

18,800,000 円

１㎡当たりの価格

52,600 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和5年1月1日	(4)鑑定評価日	令和5年1月10日	(6) 路線価	[令和4年1月] 路線価又は倍率	41,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和4年12月2日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	大垣市荒川町字森元４６６番３				②地積　(㎡)	358 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		準工 (60,200) （その他）居住誘導区域 (70,200)
	1.2:1	事務所Ｓ2	事務所、店舗併用住宅等が建ち並ぶ路線商業地域	北12.5m県道、背面道	水道、下水	垂井 4.8km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 150 ｍ、西 30 ｍ、南 20 ｍ、北 50 ｍ

②標準的使用

低層店舗住宅併用地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 20.0 ｍ、奥行　約　　 18.0 ｍ、規模　　 360 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

１２．５ｍ県道

交通

施設

垂井駅南東方

4.8km

法令

規制

準工
(60,200)
居住誘導区域

⑤地域要因の将
　来予測

市の中心部からはやや離れた路線商業地域であり、地域要因は概ね静態的で、商業集積は進んでいない。取引件
数は少なく、地価は今後もやや下落傾向で推移するものと予測する。

(3)最有効使用の判定

低層店舗住宅併用地

(4)対象標準地の
　個別的要因

二方路　　　　　　　　　　　　　 +3.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 53,700 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 26,200 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、大垣市及び隣接市町の幹線道路沿いを中心とする商業地域である。需要者は、地元企業のほか、チェー
ン展開する沿道サービス業者である。当地域は、県道沿いだが店舗の連たんの度合いは低い。また、新型コロナの影響
による先行きの不透明さは緩和されたものの、商業集積に大きな変化は無く、需給関係はやや弱含みで推移している。
取引事例が少なく、取引の属性及び規模も様々であり、中心価格帯を見いだすことはできなかった。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

標準地が存するのは幹線道路沿いの路線商業地域であるが、店舗需要の低迷により、賃貸物件を建築することを想定し
て求めた収益価格は低位に求められた。また、商業地の収益力が低迷する中、取引価格の水準を指標に価格が決定され
る傾向にある。よって、市場の実勢を反映した比準価格を重視し、収益価格を参酌し、代表標準地との検討を踏まえ、
鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　大垣 5-7 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 73,300 円／㎡

[ 99.6]
100

100
[100.0]

100
[143.0]

[103.0]
100

52,600

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     53,100 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

大垣駅周辺の繁華性が高い地域等では、商業
地の土地需要は堅調であるが、全般的には、
市内の商業地の需要はやや弱い。

店舗の集積度等に目立った変化は認められな
い。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  +3.8
交通・接近　　　  +3.4
環境　　　　　　 +36.0
行政　　　　　　  -2.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

-0.9 ％

％

３　試算価格算定内訳

大垣 5-6　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	大垣Ｙ３４ -71065	大垣市		更地	（　）	不整形	南36m国道、西6.5m、角地		準住居 (70,200)
b	大垣Ｙ２３ -79750	大垣市		更地	（　）	ほぼ長方形	北東15m県道、南西4m、二方路		２住居都市機能誘導区域 (70,200)
c	大垣５４ -59273	大垣市		更地	（　）	ほぼ整形	西19m県道、中間画地		商業都市機能誘導区域 (90,400)
d	垂井５４ -70080	不破郡垂井町		更地	（　）	ほぼ長方形	北13m国道、西14m、角地		準工 (70,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 55,755	100 [ 100.0]	[ 98.6] 100	100 [ / ]	100 [ 94.9]	57,929	100 [ 97.0]	59,721	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +3.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 103.0] 　　　　 100	61,500
b	(　 ) 41,358	100 [ 100.0]	[ 98.2] 100	100 [ / ]	100 [ 101.0]	40,211	100 [ 102.6]	39,192		40,400
c	(　 ) 53,027	100 [ 100.0]	[ 99.4] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	52,709	100 [ 125.0]	42,167		43,400
d	(　 ) 63,525	100 [ 100.0]	[ 99.8] 100	100 [ / ]	100 [ 112.2]	56,504	100 [ 91.3]	61,888		63,700
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.08	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.8	交通・接近　 +0.4	環境　　　　 -5.0
a	正常	％／月 -0.08	画地　　　　 -5.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.08	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.1	交通・接近　 +3.6	環境　　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.08	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.08	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.2	交通・接近　 +7.7	環境　　　　 +5.0
c	正常	％／月 -0.08	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +8.2	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.04	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +2.0	街路　　　　 +0.2	交通・接近　 +3.5	環境　　　　 -12.0
d	正常	％／月 -0.04	画地　　　　 +10.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 53,700 円／㎡]

大垣 5-6　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地内の宅地であり、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	3,638,353	695,144	2,943,209	2,422,200	521,009	（　0.9721） 506,473	（ 5.5 - 0.1 ） 5.4％
	⑧収益価格	9,379,130 円　　　　（　 26,200 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

大垣 5-6　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	100.00	Ｓ2	200.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
準工居住誘導区域	70 ％	200 ％	200 ％	358 ㎡	20.0 m x 18.0 m	前面道路：県道　 12.5 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階店舗はフロア貸し、２階住宅はファミリータイプの２ＤＫ（各５０．００㎡）２戸を想定した。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段、開放廊下のため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	100.00	100.0	100.00	1,989	198,900	5.0	994,500
							1.0	198,900
2～ 2	住宅	100.00	100.0	100.00	1,180	118,000	2.0	236,000
							0.0	0
～

～

～

計		200.00	100.0	200.00		316,900		1,230,500
								198,900

⑨年額支払賃料	316,900 円　×　12ヶ月　＝　 3,802,800 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 200.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	3,000 円／台　×　 2 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 72,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されているため、計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	3,802,800 円　　×　　 8.0 ％＋　　　 72,000 円　　×　　 8.0 ％　＝　　 309,984 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	3,564,816 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	1,230,500 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 11,321 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 3 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 198,900 円　×　　 92.0 ％　　×　　　 0.3400　＝　 62,216 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	3,638,353 円　　　　（　 10,163 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	大垣　　　　-554	2,625 ( 2,547)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [120.0]	100 [100.0]	2,188	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,054 円/㎡　月額支払賃料（　 1,989 円/㎡）　基準階 1 F B
b	大垣　　　　-559	2,304 ( 2,232)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [120.0]	100 [100.0]	1,920
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

大垣 5-6　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	132,000 円	33,000,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	116,244 円	3,874,800　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 44,300 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 336,600 円	33,000,000　×　　 60.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	33,000 円	33,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	33,000 円	33,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円	特になし

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 695,144 円　（　　　　　　 1,942 円／㎡）　　（経費率　　 19.1 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.5 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9721

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	33,000,000 円	設計監理料率　 160,000 円／㎡　×　 200.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0734	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0582 ×　 40 ％　＋　0.0681 × 30 ％　＋ 0.0990 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	2,422,200 円（　　　　　 6,766 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	3,638,353 円
②総費用	695,144 円
③純収益　①－②	2,943,209 円
④建物等に帰属する純収益	2,422,200 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	521,009 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	506,473 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,415 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.4 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 9,379,130 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 26,200 円／㎡）