別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月13日　提出 大垣 -29　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   大垣 -29 岐阜県 岐阜第３ 氏名  不動産鑑定士　寺崎　博男   TEL.

鑑定評価額 12,100,000 円  １㎡当たりの価格 67,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月11日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 54,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月7日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 大垣市美和町字西縄１７２９番４ ②地積 　(㎡) 181   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） 都市機能誘導区域 1:3 住宅 ＬＳ2 住宅、アパート、事 業所等が混在する住 宅地域 西6m市道 水道、ガス、下水 大垣 1.7km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    40 ｍ、西     0 ｍ、南    60 ｍ、北   120 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   8.0 ｍ、奥行　約　　  24.0 ｍ、規模　　       190 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北、６ｍ市 道 交通 施設 大垣駅南方 1.7km 法令 規制 １住居 (60,200) 都市機能誘導区域 ⑤地域要因の将 　来予測 旧当市中心市街地の混在的な既成住宅地域としての展開が持続と予測するが、街路系統がやや見劣りする。ＪＲ 大垣駅周辺部と比較すると、需要はコロナ禍もありやや弱いが、地価は横ばい気味で推移するものと推察する。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     67,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、旧当市中心市街地及びその外延部の既成住宅地域と判定する。需要者の中心は３０代後半以降の一次取 得者と言い得る。成熟した住宅地域と言うことから周辺地域での新規住宅地分譲は散見される程度で、静態的ではある が、堅実な様相である。旧当市の中心市街地内では、その地理的位置等から需給関係はやや劣後すると考察する。取引 の中心価格帯は、土地価格は１，２００万円強、新築戸建分譲は２，６００万円～３，０００万円強程度と判定する。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 周辺一帯には家族向けの低層アパート等が散見されるが、需要者の中心は戸建住宅で、利便性を重視した自己居住目的 の中堅勤労者層と把握する。標準地程度の画地規模では客観的に十分な収益性を期待するには難があり、収益還元法を 適用しなかった。よって、本件では取引市場での代替性、流動性を適確に反映し、有用性、納得性等に優れる比準価格 を採用とし、代表標準地との価格均衡にも留意して、鑑定評価額を上記の如く決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　大垣 -5                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     69,800 円／㎡ [ 98.6] 100 100 [100.0] 100 [102.7] [100.0] 100 67,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     67,200 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 当市の人口は微減傾向、高齢化率は上昇傾向 。地価は全般的には下落傾向であるが、利便 性等の高い地域ではコロナ禍にあっても堅調 である。 混在的な用途性に変化はなく、安定的で記す べき程の特段の変動要因は認められない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  -2.6 環境　　　　　　  +5.4 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.3 ％  ％