別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月13日　提出 大垣 -27　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   大垣 -27 岐阜県 岐阜第３ 氏名  不動産鑑定士　伊藤　晃宏   TEL.

鑑定評価額 7,670,000 円  １㎡当たりの価格 37,600 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月5日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月1日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 大垣市墨俣町二ツ木字沼田３４０番１１外 ②地積 　(㎡) 204   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (60,100) （その他） 居住誘導区域 1:1.2 住宅 Ｓ2 中規模一般住宅が建 ち並ぶ郊外の住宅地 域 北4.3m市道 水道、下水 穂積 5.5km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    30 ｍ、西    90 ｍ、南    20 ｍ、北    40 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.0 ｍ、奥行　約　　  15.5 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北、４．３ ｍ市道 交通 施設 穂積駅南西方 5.5km 法令 規制 １低専 (60,100) 居住誘導区域 ⑤地域要因の将 　来予測 戸建住宅が整然と建ち並ぶ住宅地域であり、今後も現状を維持しつつ推移すると予測する。地価水準はやや弱含 み傾向で推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     37,600 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は大垣市墨俣町を中心とする既成住宅地域及び隣接市町の住宅地域も含む。主たる需要者は地縁性を有する 個人で一次取得者層を中心とする。戸建住宅が整然と並ぶ既成住宅地域であるが、需要者はより利便性の高い市街地内 へと流れる傾向にあり、需給はやや弱含みとなっている。なお市場の中心となる価格帯は土地のみで総額８００万円～ １０００万円程度、土地建物で同２５００万円弱程度と推定する。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 戸建住宅を中心とする住宅地域で公法上の規制から収益性の高い建物の想定ができないこと、及び自己利用に伴う土地 利用が大半で収益性に基づく取引も少ないことから、収益還元法の適用は見送った。一方比準価格は実際に生起した取 引事例を基に試算しており説得力が高い。以上より本件では比準価格を妥当と判断して採用し、代表標準地との検討も 踏まえ鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　安八 -1                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     39,800 円／㎡ [ 99.2] 100 100 [100.0] 100 [105.1] [100.0] 100 37,600  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     37,900 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 当市の人口は微減傾向、高齢化率はやや上昇 傾向にある。土地取引件数及び新設着工戸数 は増加傾向にあるの。 地域要因に目立った変動は認められない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +5.8 交通・接近　　　  +0.4 環境　　　　　　  -4.0 行政　　　　　　  +3.1 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.8 ％  ％