別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月13日　提出 大垣 -23　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   大垣 -23 岐阜県 岐阜第３ 氏名  不動産鑑定士　廣瀬　啓司   TEL.

鑑定評価額 6,730,000 円  １㎡当たりの価格 44,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 36,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月16日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 大垣市静里町字宮前６８５番６ ②地積 　(㎡) 153   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） 都市機能誘導区域 (60,164) 1:1.5 住宅 Ｗ2 一般住宅が多く農地 等も見られる郊外の 住宅地域 北4.1m市道 水道、ガス、下水 大垣 3.9km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    80 ｍ、南    55 ｍ、北    60 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  16.0 ｍ、規模　　       160 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北、４．１ ｍ市道 交通 施設 大垣駅南西方 3.9km 法令 規制 １住居 (60,164) 都市機能誘導区域 ⑤地域要因の将 　来予測 当該地域は農地も多く残る住宅地域であるが、将来的に熟成度が徐々に増すほかは大きな変動はないものと思わ れる。周辺地域での土地需要は減少しているため、当面の地価は下落基調で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     44,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は市内西部の住宅地域を含む一帯である。需要者は、周辺地域に地縁のある個人が中心である。周辺では農 地を転用したミニ開発なども散見されるが、利便性の劣る郊外エリアにあって土地需要は減退傾向が続いている。取引 の中心価格帯は、土地のみで７００万～１０００万円程度、新築戸建住宅で２５００万～２８００万円前後と把握する 。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 当該標準地の規模では経済合理性のある収益価格を求めることは困難と判断し、収益還元法は非適用とした。当該地域 は快適性を重視する住宅地域で、市場では戸建住宅用地など自己使用目的での取引が多い。よって、市場の実態を反映 した比準価格を採用し、代表標準地との比較検討も踏まえて鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　大垣 -11                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     45,800 円／㎡ [100.0] 100 100 [100.0] 100 [103.9] [100.0] 100 44,100  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     45,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 大垣市の総人口は緩やかながら減少傾向が続 く。市内の土地取引件数、新設住宅着工戸数 は持ち直してきている。 地域要因に大きな変動は認められず、静態的 に推移している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +0.6 交通・接近　　　  -2.6 環境　　　　　　  +6.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -2.2 ％  ％