別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月13日　提出 大垣 -20　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   大垣 -20 岐阜県 岐阜第３ 氏名  不動産鑑定士　吉村　寿也   TEL.

鑑定評価額 8,200,000 円  １㎡当たりの価格 38,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月11日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月2日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 大垣市墨俣町墨俣字上流７５５番 ②地積 　(㎡) 213   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） 都市機能誘導区域 台形 1:3.5 住宅 Ｗ2 一般住宅を中心に未 利用地も残る住宅地 域 北東5.1m市道 水道、下水 穂積 4.6km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西   100 ｍ、南   150 ｍ、北     0 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北、５．１ ｍ市道 交通 施設 穂積駅南西方 4.6km 法令 規制 １住居 (60,200) 都市機能誘導区域 ⑤地域要因の将 　来予測 熟成した低層住宅地域であり、今後とも現状の住環境を維持するものと予測する。大垣市の中心市街地とは揖斐 川で隔てられており、市内では相対的に需要が弱い。地価水準は下落傾向が継続する、と予測する。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 台形　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     38,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は大垣市墨俣地区及び隣接する安八町内の低層住宅地域。需要者の中心は圏内に居住する一次取得者層であ る。墨俣地区は、東西を長良川、揖斐川に挟まれているため、大垣市中心部や羽島市方面との往来の便が悪い。このた め、地区内の住宅地の需要は大垣市内では相対的に弱い。供給面では散発的なミニ開発が見られる程度であり、不動産 の取引市場は低調に推移している。中心価格帯は、土地は８００万円程度、新築戸建ては２，５００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域周辺では自用目的の取引が中心となっている。また市場参加者は取引価格水準を指標に価格を決定する傾向に ある。取引事例を基礎とする比準価格はこのような市場の特性に合致し説得力が高い。一方、周辺には共同住宅も見ら れるが、対象標準地は共同住宅用地としては規模が小さく、共同住宅の建築を想定することが困難である。よって、収 益価格は試算しない。従って、代表標準地との検討を踏まえ、比準価格をもって鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　安八 -1                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     39,800 円／㎡ [ 99.2] 100 100 [100.0] 100 [102.8] [100.0] 100 38,400  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     39,100 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 市の人口は微減傾向で推移、高齢化率は緩や かに上昇している。大垣駅周辺部の住宅地需 要は堅調であるが、郊外を中心に低迷が続く 地域も見られる。 既成市街地内の住宅地域として概ね熟成して おり、地域要因に大きな変動は見られない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +3.4 交通・接近　　　  -3.5 環境　　　　　　  +3.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.5 ％  ％