別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月13日　提出 大垣 -19　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   大垣 -19 岐阜県 岐阜第３ 氏名  不動産鑑定士　向川原　奈美   TEL.

鑑定評価額 11,500,000 円  １㎡当たりの価格 62,700 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 50,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和5年1月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 大垣市新長沢町５丁目１７番２ ②地積 　(㎡) 184   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） 居住誘導区域 1:1 住宅 ＬＳ2 一般住宅を中心にア パート等が混在する 住宅地域 東5.7m市道 水道、ガス、下水 大垣 2.8km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東     0 ｍ、西    55 ｍ、南    60 ｍ、北    80 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       180 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北、５．７ ｍ市道 交通 施設 大垣駅南東方 2.8km 法令 規制 １住居 (60,200) 居住誘導区域 ⑤地域要因の将 　来予測 当地域はほぼ熟成した住宅地域であり、今後も現状を維持しつつ推移すると予測する。今後、地価は下落傾向に て推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     62,700 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は大垣市全域の住宅地域のうち同価格帯の地域であり、特に市東部の住宅地と代替性が高い。主たる需要者 は市内の居住者・就労者で一次取得者層である。当地域は近隣に大型複合商業施設が立地し利便性が優れている。低利 用地や未利用地が市場に出るケースが散見されるが、住宅地域としてほぼ熟成しており、市場としての勢いが強いとは 言えず、地価は下落傾向にある。市場の中心価格帯は更地で１０００万円強、新築建物付きで２５００万円強である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 本件では比準価格のみを得た。当地域及び周辺地域において賃貸物件は見受けられるが賃貸市場は未成熟で、取引は主 に自己利用目的で行われている。市場性を表す比準価格は当地域の地域性に適しており、また実際に生起する取引を基 に算出しているため実証性に優れる。比準に際しては対象標準地周辺の住宅地域から代替性の高い事例を採用し、説得 力の高い価格が得られた。よって本件では比準価格を採用し、代表標準地との検討も踏まえて鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　大垣 -5                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     69,800 円／㎡ [ 98.6] 100 100 [100.0] 100 [111.0] [101.0] 100 62,600  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     63,400 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 市の人口は減少傾向にあるが県全体より減少 率は低い。高齢化率は県全体より割合は低い が上昇傾向にある。土地取引件数は前年比減 の見込みである。 地域要因に目立った変化等は見られない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +0.6 交通・接近　　　  +2.2 環境　　　　　　  +8.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.1 ％  ％