別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月13日　提出 大垣 -18　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   大垣 -18 岐阜県 岐阜第３ 氏名  不動産鑑定士　廣瀬　啓司   TEL.

鑑定評価額 11,900,000 円  １㎡当たりの価格 52,100 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 42,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月16日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 大垣市三津屋町１丁目５７番５ ②地積 　(㎡) 228   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,200) （その他） (60,180) 1:1.5 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅の他 アパートも見られる 住宅地域 北4.5m市道 水道、下水 大垣 3.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西   100 ｍ、南   110 ｍ、北    60 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  19.0 ｍ、規模　　       230 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北、４．５ ｍ市道 交通 施設 大垣駅北方 3.0km 法令 規制 １中専 (60,180) ⑤地域要因の将 　来予測 当該地域は農地も介在する住宅地域であるが、将来的に熟成度が増すほかは大きな変動はないものと思われる。 地価水準に割安感があるため、当面の地価は安定的に推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     52,100 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は市内北部の住宅地域を含む一帯である。需要者は、市内居住者及び市内通勤者等の一次取得者が中心であ る。周辺では農地を転用したミニ開発などが見られ、地価水準に割安感もあることから土地需要は安定してみられる。 取引の中心価格帯は、土地のみで８００万～１２００万円程度、新築戸建住宅で２６００万～３２００万円程度と把握 する。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は一般住宅を中心とした住宅地域であり、周辺市場では戸建住宅用地等の自用目的での取引が多い。収益還元 法については当該標準地の画地規模がやや小さく、事業収支の観点から適用が合理的ではないと判断して非適用とした 。従って、市場の実態を反映した比準価格を採用し、代表標準地との比較検討も踏まえて鑑定評価額を上記のとおり決 定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　大垣 -11                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     45,800 円／㎡ [100.0] 100 100 [100.0] 100 [ 88.9] [100.0] 100 51,500  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     52,100 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 大垣市の総人口は緩やかながら減少傾向が続 く。市内の土地取引件数、新設住宅着工戸数 は持ち直してきている。 住宅地域として熟成度が増している点以外に 地域要因に大きな変動は認められず、安定的 に推移している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -0.6 交通・接近　　　  -0.6 環境　　　　　　 -10.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％