別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月13日　提出 大垣 -12　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   大垣 -12 岐阜県 岐阜第３ 氏名  不動産鑑定士　横幕　輝俊   TEL.

鑑定評価額 8,220,000 円  １㎡当たりの価格 40,300 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 32,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月2日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 大垣市赤坂町字堂ノ前６０４７番１ ②地積 　(㎡) 204   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） 都市機能誘導区域 1:2 住宅 Ｗ2 一般住宅の中に農地 も残る郊外の新興住 宅地域 北6m市道 水道、下水 大垣 5.4km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    80 ｍ、南    40 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北、６ｍ市 道 交通 施設 大垣駅北西方 5.4km 法令 規制 １住居 (60,200) 都市機能誘導区域 ⑤地域要因の将 　来予測 当該地域は大垣市赤坂地区の区画整然とした新興住宅地域で、今後も徐々に建物集積度を増し、戸建住宅地とし て熟成度を高めていくものと予測される。なお、郊外部のため今後も地価は緩やかな下落傾向と予測される。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     40,300 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は大垣市及び池田町の住宅地域で、特に価格牽連性が強いのは大垣市北西部赤坂地区の住宅地域。需要者の 中心は赤坂地区に地縁性を有する住宅一次取得のサラリーマン層。当該地区は石灰及び大理石関連の事業所・工場が多 く、一定の住宅需要は認められる。ただし、大垣市中心部からの交通利便性が劣るため、土地需給はやや弱い状態が継 続している。なお、中心価格帯は、建売分譲住宅で２４００～２６００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 対象標準地の画地規模から需要者は戸建住宅目的の個人層で、新規に土地を購入して賃貸用建物を建設することは少な いため、収益価格は試算しなかった。なお、比準価格は価格牽連性が強いと判断される市内北西部方面の住宅地事例を 選択して試算しており、市場の実態を反映できたと思料する。よって、比準価格を採用して、代表標準地との検討を踏 まえ、鑑定評価額を上記の如く決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　大垣 -11                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     45,800 円／㎡ [100.0] 100 100 [100.0] 100 [114.0] [100.0] 100 40,200  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     40,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 大垣市の人口は継続して微減傾向にあるが、 岐阜県全体に比べ減少率は低い。また、高齢 化率は、県全体より低い割合であるが、上昇 傾向にある。 特段の地域要因に変動はない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -4.1 交通・接近　　　  +0.3 環境　　　　　　 +18.5 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.5 ％  ％