別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月14日　提出 大垣 -6　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   大垣 -6 岐阜県 岐阜第３ 氏名  不動産鑑定士　久保　輝   TEL.

鑑定評価額 10,400,000 円  １㎡当たりの価格 60,400 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月12日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 48,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月10日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 大垣市大井１丁目２９番２ ②地積 　(㎡) 172   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,200) （その他） 都市機能誘導区域 1:1.5 住宅 ＬＳ2 中規模一般住宅が多 い区画整然とした住 宅地域 北5m市道 水道、ガス、下水 大垣 3.3km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    80 ｍ、西    20 ｍ、南    60 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  11.0 ｍ、奥行　約　　  16.0 ｍ、規模　　       180 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北、５ｍ市 道 交通 施設 大垣駅南東方 3.3km 法令 規制 １中専 (60,200) 都市機能誘導区域 ⑤地域要因の将 　来予測 新幹線軌道より北側ではあるが、郊外の住宅地域である。残存している農地は徐々に宅地化が進展していくもの と予測される。地価水準は、概ね安定的に推移すると予測される。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     60,400 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は大垣市内の南部、大垣駅より徒歩圏外の住宅地域を中心に、広くは大垣市内各所の住宅地域をも含む。主 な需要者は市内在住の一次取得者層であり、住宅用地並びに新築住宅の需要総額は、土地で１，０００万円～１，２０ ０万円程度、新築建物と土地の総額では２千万円台半ばから３千万円までの需要が見込まれる。大垣市内では一般的な 住宅地域であり、土地の需要は安定傾向で推移しているものの、建築費の高騰の影響が懸念される。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 周辺では賃貸用共同住宅も見うけられるが、当該標準地については画地条件の制約から収益利用目的の建物想定が合理 的でない土地であるため、収益還元法は非適用とした。近隣地域は、居住の快適性や利便性に重点をおいた自用目的の 取引が中心の地域であり、市内南部の類似地域において多数の信頼性のある取引事例を収集し得た。よって、代表標準 地との検討を踏まえ、取引市場実態を反映した比準価格を採用して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　大垣 -5                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     69,800 円／㎡ [ 98.6] 100 100 [100.0] 100 [114.0] [100.0] 100 60,400  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     60,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 当市の世帯数は微増継続で、人口は横ばい～ 微減傾向にある。高齢者比率は県平均より低 い。新設住宅着工戸数は、前年より減少して いる。 概ね安定的に推移している。特段の地域要因 の変動は、見られない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +2.0 交通・接近　　　  +1.6 環境　　　　　　 +10.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.2 ％  ％