別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月13日　提出 大垣 -4　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   大垣 -4 岐阜県 岐阜第３ 氏名  不動産鑑定士　中園　真一   TEL.

鑑定評価額 8,660,000 円  １㎡当たりの価格 83,300 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月6日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 67,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月12日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 大垣市藤江町２丁目６０番 ②地積 　(㎡) 104   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 商業 (80,400) 準防 （その他） 都市機能誘導区域 (90,360) 1:3.5 住宅 Ｗ2 一般住宅の中に駐車 場等も見られる既成 住宅地域 北6m市道 水道、ガス、下水 大垣 550m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西    10 ｍ、南    70 ｍ、北    70 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   6.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       120 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北、６ｍ市 道 交通 施設 大垣駅東方 550m 法令 規制 商業 (90,360) 準防  都市機能誘導区域 ⑤地域要因の将 　来予測 周辺一帯は生活利便性が概ね良好な住宅地を形成しているが、当地域は既成住宅地域で宅地供給が限られるため 、今後当分の間は現状程度で安定的に推移してゆくものと予測する。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     83,300 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は中心市街地に所在する既成住宅地域と思料する。主な需要者は市内居住の１次取得者であり、市外からの 転入者も見込まれる。近隣地域周辺は中小規模の住宅が混在して閑静さに欠けるが、街路の配置状態がよく、都心や利 便施設への接近性も概ね良好である。したがって、一定の住宅需要が見込まれるものの、既成住宅地のため供給は限ら れる。取引の中心価格帯は土地（４５坪）で１２百万円前後、建売分譲で３０～３８百万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は、需給圏の類似地域から収集した取引事例について、比準作業を経て試算した価格である。近隣地域周辺で は利便性や居住性に着目した自用目的の取引が大半であり、比準価格は実態を反映して指標性が認められる。一方、画 地が手狭な対象標準地において適正に収益性を測るのは困難であり経済合理性に反するため、収益還元法は非適用とし た。本件では比準価格を標準とし、代表標準地との検討も行って、上記の通り鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　大垣 -5                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     69,800 円／㎡ [ 98.6] 100 100 [100.0] 100 [ 82.7] [100.0] 100 83,200  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     83,300 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 人口は微減・高齢化は緩やかに進行。直近の 土地取引件数・住宅着工数は増加傾向。市場 は周辺部及び東部・北部が堅調。地価は横ば い地点が増加。 近隣地域は中心市街地に所在する既成住宅地 のため、変動要因に乏しく概ね安定的に推移 している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　 -11.7 環境　　　　　　  -3.5 行政　　　　　　  -2.9 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％