別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月13日　提出 大垣 -3　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   大垣 -3 岐阜県 岐阜第３ 氏名  不動産鑑定士　馬渕　晶江   TEL.

鑑定評価額 8,170,000 円  １㎡当たりの価格 38,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月11日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 31,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月1日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 大垣市長松町字毛中８４７番８３ ②地積 　(㎡) 215   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） 居住誘導区域 1.5:1 住宅 Ｗ2 中小規模の一般住宅 が建ち並ぶ住宅地域 北6m市道 水道、ガス、下水 垂井 3.8km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    20 ｍ、西   180 ｍ、南   100 ｍ、北     0 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  18.0 ｍ、規模　　       215 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北、６ｍ市 道 交通 施設 垂井駅東方 3.8km 法令 規制 １住居 (60,200) 居住誘導区域 ⑤地域要因の将 　来予測 大垣市北西部郊外の幹線道路背後の住宅地域である。旧来からの住宅が中心で比較的地域要因の変動が小さい。 地価は下落傾向で推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     38,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は大垣市内の住宅地域で、特に価格牽連性が強いのは垂井駅を最寄り駅とする住宅地域。需要者の中心は市 内に居住又は勤務する３０～４０歳代の一次取得者層および一部は隣接町からの転入者も含まれる。昭和年代の中規模 住宅団地で市中心部からやや遠く交通利便性が劣るため相対的に需要は低い。土地は６０坪程度で７００万～１，００ ０万円程度、新築戸建は２，５００万円程度までが取引の中心である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 当該地域は周辺には公営や民間のアパートも見られるが需要者は自己居住目的の中堅個人層。売買市場は自己使用目的 が大部分であり生活利便性が重視される。住宅団地内に位置する対象標準地の画地規模では事業収支の観点からも共同 住宅を想定することは非現実的な為収益還元法は非適用とした。比準価格は近隣地域や周辺を含め類似性の高い事例よ り査定しており妥当性は高い。よって、比準価格を採用し代表標準地との検討を踏まえ鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　大垣 -11                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     45,800 円／㎡ [100.0] 100 100 [100.0] 100 [120.3] [100.0] 100 38,100  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     38,600 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 総人口は微減の中老年人口は増加。物価高騰 等による先行きの不透明感はあるが、駅徒歩 圏や利便性の高い地域の需要は安定する等、 二極化が進行。 特段地域要因の変動は認められない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -4.1 交通・接近　　　  -1.2 環境　　　　　　 +27.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.6 ％  ％