鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

岐阜 9-4　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	岐阜南３９ -75105	岐阜市		更地	（　）	長方形	南6m市道、東6m、角地		商業都市機能誘導区域 (100,360)
b	岐阜北Ｙ３２ -62343	岐阜市		更地	（　）	ほぼ台形	西6m市道、南6m、角地		１住居地区計画等 (70,200)
c	岐阜北２６ -66498	岐阜市		建付地	（　）	ほぼ台形	北6m県道、東6m、角地		工業 (70,200)
d	岐阜南５３ -66046	岐阜市		建付地	（　）	長方形	南5m市道、中間画地		工業 (70,200)
e	岐阜南Ｙ２４ -68212	岐阜市		更地	（　）	ほぼ台形	西5.5m市道、北1.6m、角地		準工 (70,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 49,434	100 [ 100.0]	[ 99.7] 100	100 [ / ]	100 [ 96.8]	50,915	100 [ 153.0]	33,278	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +3.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 103.0] 　　　　 100	34,300
b	(　 ) 29,825	100 [ 100.0]	[ 99.8] 100	100 [ / ]	100 [ 104.9]	28,375	100 [ 103.7]	27,363		28,200
c	(　 ) 24,211	100 [ 100.0]	[ 99.9] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	24,187	100 [ 80.3]	30,121		31,000
d	(　 ) 53,030	100 [ 100.0]	[ 99.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	52,924	100 [ 158.1]	33,475		34,500
e	(　 ) 22,346	100 [ 100.0]	[ 99.8] 100	100 [ / ]	100 [ 72.7]	30,676	100 [ 107.3]	28,589		29,400

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.02	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 +5.5	環境　　　　 +48.0
a	正常	％／月 -0.02	画地　　　　 -3.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.02	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 +2.7	環境　　　　 +3.0
b	正常	％／月 -0.02	画地　　　　 +4.9	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.02	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 +2.4	環境　　　　 -20.0
c	正常	％／月 -0.02	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.02	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.9	交通・接近　 +7.5	環境　　　　 +53.0
d	正常	％／月 -0.02	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 -0.02	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.9	交通・接近　 +7.3	環境　　　　 +3.0
e	正常	％／月 -0.02	画地　　　　 -27.3	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 31,500 円／㎡]

岐阜 9-4　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			適切な造成事例の収集が困難であり、土地の再調達原価の把握ができなかったため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	9,602,250	2,115,136	7,487,114	6,334,200	1,152,914	（　0.9679） 1,115,905	（ 5.4 - 0.1 ） 5.3％
	⑧収益価格	21,054,811 円　　　　（　 11,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

岐阜 9-4　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
事務所兼工場	900.00	Ｓ1	900.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
準工地区計画等	70 ％	200 ％	200 ％	1,911 ㎡	67.0 m x 30.0 m	前面道路：県道　 8.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

一棟貸し事務所兼工場

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

一棟貸しのため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
一括 1～ 1	事務所兼工場	900.00	100.0	900.00	964	867,600	3.0	2,602,800
							0.0	0
～

～

～

～

計		900.00	100.0	900.00		867,600		2,602,800
								0

⑨年額支払賃料	867,600 円　×　12ヶ月　＝　 10,411,200 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 900.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されるため計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	10,411,200 円　　×　　 8.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 832,896 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	9,578,304 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	2,602,800 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 23,946 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	9,602,250 円　　　　（　 5,025 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	岐阜南　　　　-902	873 ( 870)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [ 96.0]	100 [100.0]	1,010	対象基準階の　月額実質賃料　　 966 円/㎡　月額支払賃料（　 964 円/㎡）　基準階 1 F B
b	岐阜南　　　　-911	835 ( 810)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [101.0]	100 [100.0]	919
c	岐阜南　　　　-901	798 ( 795)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 85.0]	100 [ 97.0]	100 [100.0]	968

岐阜 9-4　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	248,400 円	82,800,000　×　　　　 0.3 ％
②維持管理費	312,336 円	10,411,200　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 502,900 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 844,500 円	82,800,000　×　　 60.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	124,200 円	82,800,000　×　　　　 0.15 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	82,800 円	82,800,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 2,115,136 円　（　　　　　　 1,107 円／㎡）　　（経費率　　 22.0 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.4 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

55 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

30 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

20 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

15 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9679

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	82,800,000 円	設計監理料率　 92,000 円／㎡　×　 900.00 ㎡　×　(100% ＋　％)
②元利逓増償還率	0.0765	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0673 ×　 55 ％　＋　0.0823 × 30 ％　＋ 0.0984 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	6,334,200 円（　　　　　 3,315 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	9,602,250 円
②総費用	2,115,136 円
③純収益　①－②	7,487,114 円
④建物等に帰属する純収益	6,334,200 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,152,914 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,115,905 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 584 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 21,054,811 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 11,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月13日　提出
岐阜 9-4　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

岐阜 9-4

岐阜県

岐阜第２

氏名

不動産鑑定士　向川原　毅彦

TEL.

鑑定評価額

60,000,000 円

１㎡当たりの価格

31,400 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和5年1月1日	(4)鑑定評価日	令和5年1月7日	(6) 路線価	[令和4年1月] 路線価又は倍率	25,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和5年1月5日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	岐阜市茶屋新田４丁目６番外				②地積　(㎡)	1,911 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		準工 (60,200) （その他）地区計画等 (70,200)
	2:1	工場	県道沿いに中小工場、倉庫等が建ち並ぶ工業地域	北8m県道、東側道	下水	西岐阜 6.1km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 100 ｍ、西 200 ｍ、南 30 ｍ、北 60 ｍ

②標準的使用

低層事務所兼工場地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 65.0 ｍ、奥行　約　　 30.0 ｍ、規模　　 2,000 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない。

街

路

８ｍ県道

交通

施設

西岐阜駅南西方

6.1km

法令

規制

準工
(60,200)
地区計画等

⑤地域要因の将
　来予測

当地域は中小規模の工場が立地し、周囲に農地も多く残る。当面は現状を維持しつつ推移すると予測するが、地
価は下落傾向にて推移していくと予測する。

(3)最有効使用の判定

低層事務所兼工場地

(4)対象標準地の
　個別的要因

角地　　　　　　　　　　　　　　 +3.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 31,400 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 11,400 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は県内全域の中小工場地域である。特に美濃地域における工場地との代替性が高い。需要者は地元法人を中
心に県外の法人等も含む。製造業は原材料価格の高騰、世界経済悪化への懸念があり、先行きは不透明な状況にある。
当地域は高速道ＩＣまで距離があり、国道２１号の利用が主となるが、当国道は混雑しており他の工場地域と比べ輸送
効率が相対的に劣るため需要は減退傾向にある。地積等の個別性が大きく需要の中心価格帯の把握は困難である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

本件では比準価格と収益価格を得た。当地域では賃貸市場は未成熟であり、収益価格は低位に試算された。比準価格は
実際に生起する取引を基に算出されたものであり実証性が高い。当地域は市場性を反映した地価形成がされており、比
準価格に優位性が認められる。比準に際しては岐阜市及び周辺市の事例を採用し、説得力のある価格が得られた。よっ
て比準価格を採用し、収益価格を参考に、代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　岐阜 9-3 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +3.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 42,000 円／㎡

[100.0]
100

100
[103.0]

100
[134.0]

[103.0]
100

31,300

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     31,600 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

原材料価格の高騰、世界経済悪化への懸念等
から製造業の先行きは不透明な状況である。
有効求人倍率は上昇傾向である。

地域要因に変動は認められない。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  -2.0
交通・接近　　　  +4.4
環境　　　　　　 +31.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

-0.6 ％

％

３　試算価格算定内訳

岐阜 9-4　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	笠松Ｙ３２ -68095	羽島郡笠松町		更地	（　）	不整形	北10.5m県道、西6m、二方路		１住居 (70,200)
b	笠松Ｙ３２ -68559	羽島郡笠松町		更地	（　）	ほぼ長方形	北5m町道、中間画地		準工 (60,200)
c	岐阜中２４ -66481	岐阜市		更地	（　）	長方形	北7m市道、中間画地		準工 (70,200)
d	岐阜南５３ -66046	岐阜市		建付地	（　）	長方形	南5m市道、中間画地		工業 (70,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 31,061	100 [ 100.0]	[ 99.5] 100	100 [ / ]	100 [ 89.8]	34,416	100 [ 111.6]	30,839	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +3.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 103.0] 　　　　 100	31,800
b	(　 ) 24,055	100 [ 100.0]	[ 99.6] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	23,959	100 [ 100.4]	23,864		24,600
c	(　 ) 56,235	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	56,235	100 [ 151.6]	37,094		38,200
d	(　 ) 53,030	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	53,030	100 [ 189.1]	28,043		28,900
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 +2.3	環境　　　　 +8.0
a	正常	％／月 -0.05	画地　　　　 -10.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.9	交通・接近　 +1.4	環境　　　　 +3.0
b	正常	％／月 -0.05	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 +7.1	環境　　　　 +43.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.9	交通・接近　 +7.5	環境　　　　 +83.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 31,400 円／㎡]

岐阜 9-4　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			適切な造成事例の収集が困難で、土地の再調達原価の把握ができなかったため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	9,478,172	2,086,288	7,391,884	6,196,500	1,195,384	（　0.9679） 1,157,012	（ 5.4 - 0.1 ） 5.3％
	⑧収益価格	21,830,415 円　　　　（　 11,400 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

岐阜 9-4　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
事務所兼工場	900.00	Ｓ1	900.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
準工地区計画等	70 ％	200 ％	200 ％	1,911 ㎡	67.0 m x 30.0 m	前面道路：県道　 8.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階事務所兼工場、一棟貸しを想定。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

一棟貸しのため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
一括 1～ 1	事務所兼工場	900.00	100.0	900.00	962	865,800	3.0	2,597,400
							0.0	0
～

～

～

～

計		900.00	100.0	900.00		865,800		2,597,400
								0

⑨年額支払賃料	865,800 円　×　12ヶ月　＝　 10,389,600 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 900.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金により充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	10,389,600 円　　×　　 9.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 935,064 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	9,454,536 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	2,597,400 円　×　　 91.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 23,636 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	9,478,172 円　　　　（　 4,960 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	岐阜南　　　　-902	873 ( 870)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 85.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	1,027	対象基準階の　月額実質賃料　　 964 円/㎡　月額支払賃料（　 962 円/㎡）　基準階 1 F B
b	岐阜南　　　　-911	835 ( 810)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [103.0]	100 [100.0]	901
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

岐阜 9-4　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	243,000 円	81,000,000　×　　　　 0.3 ％
②維持管理費	311,688 円	10,389,600　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 502,900 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 826,200 円	81,000,000　×　　 60.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	121,500 円	81,000,000　×　　　　 0.15 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	81,000 円	81,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 2,086,288 円　（　　　　　　 1,092 円／㎡）　　（経費率　　 22.0 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.4 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

55 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

30 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

20 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

15 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9679

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	81,000,000 円	設計監理料率　 90,000 円／㎡　×　 900.00 ㎡　×　(100% ＋　％)
②元利逓増償還率	0.0765	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0673 ×　 55 ％　＋　0.0823 × 30 ％　＋ 0.0984 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	6,196,500 円（　　　　　 3,243 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	9,478,172 円
②総費用	2,086,288 円
③純収益　①－②	7,391,884 円
④建物等に帰属する純収益	6,196,500 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,195,384 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,157,012 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 605 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 21,830,415 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 11,400 円／㎡）