別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月15日　提出 岐阜 9-2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   岐阜 9-2 岐阜県 岐阜第２ 氏名  不動産鑑定士　寺村　建一郎   TEL.

鑑定評価額 980,000,000 円  １㎡当たりの価格 42,400 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月4日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 32,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月12日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 岐阜市本荘中ノ町５丁目２９番外 ②地積 　(㎡) 23,120   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 工業 (60,200) 準防 （その他） (80,200) 1.5:1 工場 大小工場のほか住宅 も混在する工業地域 東7.5m市道、四方路 水道、ガス、下水 岐阜 2.4km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   120 ｍ、西    80 ｍ、南   100 ｍ、北   150 ｍ ②標準的使用 工場地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　 200.0 ｍ、奥行　約　　 115.0 ｍ、規模　　    23,000 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 ７．５ｍ市道 交通 施設 岐阜駅南西方 2.4km 法令 規制 工業 (80,200) 準防  ⑤地域要因の将 　来予測 市街地近郊の住宅地内において単発的に大中規模の工場が集積する工業地域である。移転による用途転換の可能 性は否定できないが、当面現状のまま推移する地域と予測する。 (3)最有効使用の判定 工場地 (4)対象標準地の 　個別的要因 四方路　　　　　　　　　　　　　  +5.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     42,400 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 規模の特殊性により、岐阜県南部及び愛知県北部に亘る広域の同一需給圏を判定した。主たる需要者は圏域内を生産拠 点とする一定規模以上の製造業若しくは周辺高速道路網等に依存する物流業と思料する。公法上の規制に加え、周辺は 優良住宅地に隣接することから住宅分譲地への転用の可能性も内包する地域である。市内及び南東側で隣接する羽島郡 岐南町より工場地の事例を鋭意収集したが、規模の相違により中心価格帯の把握は困難である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 地域特性により、大規模工場地については、特に賃貸事例の把握が困難である。従って、本件では、収益還元法は非適 用とした。比準価格は、規模の相違こそあるものの、中心市街地、南部茜部地区、更には、隣接する岐南町より鋭意工 場事例を選択。規模、周辺利用等的確に比較の上、試算価格を算出している。本件では、比準価格を中心に、市内近傍 公示地との価格差にも留意の上、鑑定評価額を上記のとおり調整決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　岐阜 9-3                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +3.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     42,000 円／㎡ [100.0] 100 100 [103.0] 100 [103.5] [105.0] 100 41,400  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     42,400 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] ２０２１年の工場立地動向調査によると、全 国の製造業の立地件数は前年比３％増、立地 面積は前年比１１％増となっている。 左記によると、岐阜県の立地件数は、立地面 積はともに全国３位となり、全国平均を上回 る結果となった。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -1.5 交通・接近　　　  -2.7 環境　　　　　　  +8.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％