別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月15日　提出 岐阜 9-1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   岐阜 9-1 岐阜県 岐阜第２ 氏名  不動産鑑定士　寺村　建一郎   TEL.

鑑定評価額 1,710,000,000 円  １㎡当たりの価格 32,200 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月4日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 25,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月12日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 岐阜市柳津町丸野３丁目３番 ②地積 　(㎡) 53,068   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 工業 (60,200) （その他） (70,200) 台形 1:1.5 工場 工場周辺に一般住宅 、店舗等が混在する 工業地域 北14m県道、東側道 水道、ガス、下水 柳津 1.1km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西   100 ｍ、南   280 ｍ、北     0 ｍ ②標準的使用 大規模工場地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　 200.0 ｍ、奥行　約　　 280.0 ｍ、規模　　    53,000 ㎡程度、形状　ほぼ台形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 １４ｍ県道 交通 施設 柳津駅西方 1.1km 法令 規制 工業 (70,200) ⑤地域要因の将 　来予測 所在地は、紡績工場兼物流センターからなる内陸型の大規模工場地域であるが、コロナ禍の在宅需要により物流 は今後とも堅調に推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 大規模工場地 (4)対象標準地の 　個別的要因 形状　　　　　　　　　　　　　　   0.0 角地　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     32,200 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏を岐阜圏域の大規模工場適地からなる広いエリアと判定した。主な需要者は大資本を有する上場企業等であ る。ウクライナ問題により半導体不足・エネルギーの物価高等の問題はあるものの、製造業・非製造業とも設備投資は 増加見込みで推移。取引件数は増えているが、工業地取引は、その規模などによっても成約価格の水準に乖離が見られ 、中心となる価格帯を把握することは困難である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 周辺の大工場は自社使用が殆どであり、賃貸市場における貸工場は小規模なものに限られるため、収益還元法は非適用 とした。同一需給圏を広域に解するも、大規模工場の事例は稀であり、地価相場等を斟酌し、市内広域より、中規模の 工場用地を収集。比準価格は、市場の実態を反映しており、規模格差も十分斟酌している。本件では、代表標準地との 比較検討も踏まえ、更に、広域的に県内の工業地全般の地価動向にも留意して鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　岐阜 9-3                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +3.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     42,000 円／㎡ [100.0] 100 100 [103.0] 100 [126.4] [102.0] 100 32,900  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     32,200 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] コロナ禍にあって、工業地、特に、物流は在 宅需要の高まりを背景に、市況が強含みで推 移している。 地域要因に特に目立った変動は認められず、 安定的に推移している。 コロナ禍において、在宅需要の増大は物流サ ービス関連については受注増となっている。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -2.9 交通・接近　　　  -7.7 環境　　　　　　 +41.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％