鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

岐阜 5-31　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	岐阜中Ｙ５０ -61214	岐阜市		建付地	（　）	ほぼ長方形	西5.5m市道、中間画地		商業都市機能誘導区域 (100,330)
b	岐阜中５０ -60796	岐阜市		貸家建付地	（　）	不整形	東6m市道、南4m、角地		商業都市機能誘導区域 (100,360)
c	岐阜中３１ -66296	岐阜市		建付地	（　）	長方形	西6.8m市道、中間画地		商業都市機能誘導区域 (100,408)
d	岐阜中Ｙ６０ -67272	岐阜市		建付地	（　）	長方形	南6m市道、東6m、角地		商業都市機能誘導区域 (100,360)
e	岐阜中３１ -58686	岐阜市		更地	（　）	ほぼ長方形	南6m市道、中間画地		商業都市機能誘導区域 (100,360)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 202,437	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 80.0]	100 [ 100.0]	253,046	100 [ 111.9]	226,136	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	226,000
b	(　 ) 189,601	100 [ 100.0]	[ 100.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 94.5]	202,040	100 [ 91.4]	221,050		221,000
c	(　 ) 194,454	100 [ 100.0]	[ 100.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	195,426	100 [ 103.8]	188,272		188,000
d	(　 ) 186,989	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 107.0]	174,756	100 [ 59.1]	295,695		296,000
e	(　 ) 125,808	100 [ 100.0]	[ 99.7] 100	100 [ / ]	100 [ 90.0]	139,367	100 [ 64.8]	215,073		215,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +10.8	環境　　　　 +1.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.6	交通・接近　 -1.8	環境　　　　 -9.0
b	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 -5.5	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +0.7	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.9	交通・接近　 -5.7	環境　　　　 +5.0
c	正常	％／月 +0.05	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +1.9	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.6	交通・接近　 -3.7	環境　　　　 -40.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +7.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +0.7	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.6	交通・接近　 -6.8	環境　　　　 -32.0
e	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 -10.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +0.7	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 225,000 円／㎡]

岐阜 5-31　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存し、再調達原価を適正に把握することができないため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	5,486,308	1,190,380	4,295,928	3,664,080	631,848	（　0.9726） 614,535	（ 5.2 - 0.1 ） 5.1％
	⑧収益価格	12,049,706 円　　　　（　 140,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

岐阜 5-31　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗	68.00	Ｓ3	204.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火都市機能誘導区域	100 ％	600 ％	330 ％	86 ㎡	4.6 m x 18.2 m	前面道路：市道　 5.5 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

店舗（一棟貸し）を想定。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

一棟貸しを想定。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
一括 1～ 3	店舗	204.00	100.0	204.00	2,318	473,000	6.0	2,838,000
							2.0	946,000
～

～

～

～

計		204.00	100.0	204.00		473,000		2,838,000
								946,000

⑨年額支払賃料	473,000 円　×　12ヶ月　＝　 5,676,000 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 204.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されているため計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	5,676,000 円　　×　　 7.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 397,320 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	5,278,680 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	2,838,000 円　×　　 93.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 26,393 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 5 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 946,000 円　×　　 93.0 ％　　×　　　 0.2060　＝　 181,235 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	5,486,308 円　　　　（　 63,794 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	岐阜中　　　　-515	2,398 ( 2,352)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [105.0]	100 [100.0]	100 [115.0]	1,986	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,409 円/㎡　月額支払賃料（　 2,318 円/㎡）　基準階 1 F B
b	岐阜中　　　　-601	3,434 ( 3,326)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [118.0]	100 [100.0]	100 [115.0]	2,531
c	岐阜中　　　　-606	3,584 ( 3,477)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [115.0]	100 [100.0]	100 [115.0]	2,710

岐阜 5-31　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	252,000 円	50,400,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	170,280 円	5,676,000　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 153,300 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 514,000 円	50,400,000　×　　 60.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	50,400 円	50,400,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	50,400 円	50,400,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円	特にない

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,190,380 円　（　　　　　　 13,842 円／㎡）　　（経費率　　 21.7 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.2 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

27 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9726

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	50,400,000 円	設計監理料率　 240,000 円／㎡　×　 204.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0727	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0571 ×　 40 ％　＋　0.0690 × 30 ％　＋ 0.0971 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	3,664,080 円（　　　　　 42,606 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	5,486,308 円
②総費用	1,190,380 円
③純収益　①－②	4,295,928 円
④建物等に帰属する純収益	3,664,080 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	631,848 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	614,535 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 7,146 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.1 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 12,049,706 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 140,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月15日　提出
岐阜 5-31　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

岐阜 5-31

岐阜県

岐阜第２

氏名

不動産鑑定士　小池　育生

TEL.

鑑定評価額

18,700,000 円

１㎡当たりの価格

217,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和5年1月1日	(4)鑑定評価日	令和5年1月10日	(6) 路線価	[令和4年1月] 路線価又は倍率	170,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和4年12月10日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	岐阜市玉宮町２丁目９番２				②地積　(㎡)	86 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,600) 防火（その他）都市機能誘導区域 (100,330)
	1:4	店舗ＲＣ3	飲食店舗を中心に各種店舗が建ち並ぶ商業地域	東5.5m市道	水道、ガス、下水	岐阜 500m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 30 ｍ、西 20 ｍ、南 65 ｍ、北 35 ｍ

②標準的使用

低層店舗地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 5.0 ｍ、奥行　約　　 20.0 ｍ、規模　　 100 ㎡程度、形状　ほぼ長方形

④地域的特性

特記

事項

飲食店が集積するエリアで、
新型コロナの影響により空き
店舗もみられる。

街

路

５．５ｍ市道

交通

施設

岐阜駅北方

500m

法令

規制

商業
(100,330)
防火
都市機能誘導区域

⑤地域要因の将
　来予測

ウィズコロナに伴う経済活動の再開、行動制限の緩和により、コロナ前の水準には及ばないものの、客足の回復
が認められた。今後も回復基調で推移することが予測される。

(3)最有効使用の判定

低層店舗地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 225,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 163,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、ＪＲ岐阜駅から柳ケ瀬地区にかけての商業地域だが、特に価格牽連性が認められるのは、玉宮地区から
ＪＲ岐阜駅にかけて飲食店が集積する商業地域である。玉宮通りにおいて飲食店の集積が目覚ましく、空室率も低下傾
向にあったが、新型コロナの影響により、現在は集客に苦戦する店舗も多い。需要者の中心は、店舗用地を取得する飲
食関連業者の他、投資家も想定される。供給件数が少ないことから、中心価格帯の把握は困難である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

近隣地域における、近年の飲食店舗の集積、集客力の向上に伴い、当該地域においても収益不動産としての取引も散見
されることから、収益価格についても一定の説得力を持つが、比準価格については、ＪＲ岐阜駅北口至近の商業地に係
る取引事例を中心に求められ、市場の実態を反映していることから相対的に説得力が優る。よって、比準価格を標準と
して、収益価格を比較考量し、対象標準地の価格推移についても留意のうえ、鑑定評価額を上記の如く決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
画地　　　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    214,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　■基準地
指定基準地等番号
　[　岐阜（県） 5-23            　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　    214,000 円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

ウィズコロナに伴う経済活動の再開、行動制
限の緩和に伴い、飲食店街にも客足が戻りつ
つある。

令和４年後半は客足の回復が認められ、空き
店舗問題も解消傾向にある。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+1.4 ％

３　試算価格算定内訳

岐阜 5-31　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	岐阜中Ｙ５０ -61172	岐阜市		建付地	（　）	ほぼ長方形	東36.5m県道、中間画地		商業都市機能誘導区域 (100,600)
b	岐阜中Ｙ５０ -61214	岐阜市		建付地	（　）	ほぼ長方形	西5.5m市道、中間画地		商業都市機能誘導区域 (100,330)
c	岐阜中Ｙ５０ -67998	岐阜市		更地	（　）	不整形	東6m市道、中間画地		商業都市機能誘導区域 (100,360)
d	岐阜中３１ -66296	岐阜市		建付地	（　）	長方形	西6.8m市道、中間画地		商業都市機能誘導区域 (100,408)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 215,938	100 [ 100.0]	[ 102.0] 100	100 [ 80.0]	100 [ 100.0]	275,321	100 [ 122.3]	225,119	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	225,000
b	(　 ) 202,437	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 80.0]	100 [ 100.0]	253,046	100 [ 110.8]	228,381		228,000
c	(　 ) 183,969	100 [ 100.0]	[ 99.0] 100	100 [ / ]	100 [ 90.0]	202,366	100 [ 101.0]	200,362		200,000
d	(　 ) 194,454	100 [ 100.0]	[ 99.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	192,509	100 [ 98.9]	194,650		195,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.13	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +10.2	交通・接近　 +3.9	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 +0.13	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +6.8	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +10.8	環境　　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.6	交通・接近　 -1.3	環境　　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 -10.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +0.7	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.9	交通・接近　 -5.7	環境　　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +1.9	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 225,000 円／㎡]

岐阜 5-31　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存し、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	5,409,330	1,163,314	4,246,016	3,511,410	734,606	（　0.9726） 714,478	（ 5.2 - 0.1 ） 5.1％
	⑧収益価格	14,009,373 円　　　　（　 163,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

岐阜 5-31　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗	68.00	Ｓ3	204.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火都市機能誘導区域	100 ％	600 ％	330 ％	86 ㎡	4.6 m x 18.2 m	前面道路：市道　 5.5 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

店舗（一棟貸し）を想定。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

一棟貸しを想定。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
一括 1～ 3	店舗	204.00	100.0	204.00	2,443	498,372	6.0	2,990,232
							0.0	0
～

～

～

～

計		204.00	100.0	204.00		498,372		2,990,232
								0

⑨年額支払賃料	498,372 円　×　12ヶ月　＝　 5,980,464 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 204.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	当該地域における賃貸市場の需給動向を勘案し、非計上とした。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により十分担保されており、非計上。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	5,980,464 円　　×　　 10.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 598,046 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	5,382,418 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	2,990,232 円　×　　 90.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 26,912 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	5,409,330 円　　　　（　 62,899 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	岐阜中　　　　-617	2,561 ( 2,556)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [110.0]	100 [ 90.0]	100 [100.0]	2,587	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,455 円/㎡　月額支払賃料（　 2,443 円/㎡）　基準階 1 F B
b	岐阜中　　　　-619	2,427 ( 2,421)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [110.0]	100 [ 95.0]	100 [100.0]	2,322
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

岐阜 5-31　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	241,500 円	48,300,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	179,414 円	5,980,464　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 153,200 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 492,600 円	48,300,000　×　　 60.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	48,300 円	48,300,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	48,300 円	48,300,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円	特にない

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,163,314 円　（　　　　　　 13,527 円／㎡）　　（経費率　　 21.5 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.2 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

27 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9726

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	48,300,000 円	設計監理料率　 230,000 円／㎡　×　 204.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0727	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0571 ×　 40 ％　＋　0.0690 × 30 ％　＋ 0.0971 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	3,511,410 円（　　　　　 40,830 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	5,409,330 円
②総費用	1,163,314 円
③純収益　①－②	4,246,016 円
④建物等に帰属する純収益	3,511,410 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	734,606 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	714,478 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 8,308 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.1 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 14,009,373 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 163,000 円／㎡）