鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

岐阜 5-16　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	岐阜中Ｙ２６ -68589	岐阜市		建付地	（　）	ほぼ長方形	東6m市道、中間画地		商業都市機能誘導区域 (90,360)
b	岐阜中Ｙ５０ -74285	岐阜市		建付地	（　）	不整形	北25m市道、東6m、二方路		商業都市機能誘導区域 (100,600)
c	岐阜中Ｙ２４ -67311	岐阜市		建付地	（　）	ほぼ長方形	南20m県道、東5.7m、角地		商業居住誘導区域 (100,400)
d	岐阜中Ｙ５６ -72210	岐阜市		建付地	（　）	長方形	東25m国道、北15m、角地		商業都市機能誘導区域 (100,400)
e	岐阜中２４ -68068	岐阜市		更地	（　）	長方形	東7.5m市道、中間画地		商業都市機能誘導区域 (90,450)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 100,570	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 80.0]	100 [ 100.0]	125,713	100 [ 71.5]	175,822	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	176,000
b	(　 ) 156,745	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 97.9]	160,107	100 [ 112.4]	142,444		142,000
c	(　 ) 85,200	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 80.0]	100 [ 105.0]	101,429	100 [ 65.7]	154,382		154,000
d	(　 ) 123,900	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	120,291	100 [ 82.5]	145,807		146,000
e	(　 ) 131,599	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	131,599	100 [ 82.5]	159,514		160,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -7.3	交通・接近　 +1.1	環境　　　　 -21.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -3.4	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +9.8	環境　　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -2.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +2.4	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -0.5	交通・接近　 -0.5	環境　　　　 -32.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.4	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -0.5	環境　　　　 -15.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.4	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.1	交通・接近　 +7.3	環境　　　　 -18.0
e	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -1.2	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 160,000 円／㎡]

岐阜 5-16　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に所在し、土地の再調達原価の把握ができないため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	16,274,467	3,352,765	12,921,702	11,802,600	1,119,102	（　0.9733） 1,089,222	（ 5.2 - 0.1 ） 5.1％
	⑧収益価格	21,357,294 円　　　　（　 94,900 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

岐阜 5-16　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗事務所兼共同住宅	143.00	Ｓ6	858.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火都市機能誘導区域	100 ％	500 ％	500 ％	225 ㎡	14.0 m x 17.0 m	前面道路：国道　 25.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階：店舗　２・３階：事務所、フロア貸し　４階～６階：２ＬＤＫ５２．５６㎡、各２戸、計６戸　駐車場４台

⑦有効率　 73.5 ％
の理由

廊下、階段等を考慮。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	143.00	73.5	105.11	2,999	315,225	5.0	1,576,125
							0.0	0
2～ 3	事務所	143.00	73.5	105.11	2,600	273,286	5.0	1,366,430
							0.0	0
4～ 6	住宅	143.00	73.5	105.11	1,750	183,943	2.0	367,886
							0.0	0
～

～

計		858.00	73.5	630.66		1,413,626		5,412,643
								0

⑨年額支払賃料	1,413,626 円　×　12ヶ月　＝　 16,963,512 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 630.66 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	14,000 円／台　×　 4 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 672,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等で担保されているので、計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	16,963,512 円　　×　　 8.0 ％＋　　　 672,000 円　　×　　 8.0 ％　＝　　 1,410,841 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	16,224,671 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	5,412,643 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 49,796 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	16,274,467 円　　　　（　 72,331 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	岐阜中　　　　-590	3,030 ( 2,972)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 96.0]	100 [100.0]	3,156	対象基準階の　月額実質賃料　　 3,011 円/㎡　月額支払賃料（　 2,999 円/㎡）　基準階 1 F B
b	岐阜中　　　　-501	2,888 ( 2,828)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [101.0]	100 [100.0]	2,859
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

岐阜 5-16　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	664,000 円	166,000,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	529,065 円	17,635,512　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 134,500 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 1,693,200 円	166,000,000　×　　 60.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	166,000 円	166,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	166,000 円	166,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 3,352,765 円　（　　　　　　 14,901 円／㎡）　　（経費率　　 20.6 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.2 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9733

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	166,000,000 円	設計監理料率　 188,000 円／㎡　×　 858.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0711	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0556 ×　 40 ％　＋　0.0658 × 30 ％　＋ 0.0971 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	11,802,600 円（　　　　　 52,456 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	16,274,467 円
②総費用	3,352,765 円
③純収益　①－②	12,921,702 円
④建物等に帰属する純収益	11,802,600 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,119,102 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,089,222 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 4,841 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.1 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 21,357,294 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 94,900 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出
岐阜 5-16　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

岐阜 5-16

岐阜県

岐阜第２

氏名

不動産鑑定士　田内　淳

TEL.

鑑定評価額

35,100,000 円

１㎡当たりの価格

156,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和5年1月1日	(4)鑑定評価日	令和5年1月15日	(6) 路線価	[令和4年1月] 路線価又は倍率	125,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和4年12月21日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	岐阜市今小町２４番２外				②地積　(㎡)	225 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,500) 防火（その他）都市機能誘導区域 (100,500)
	1:1.2	事務所ＲＣ4F1B	店舗、事務所等が建ち並ぶ商業地域	南東25m国道	水道、ガス、下水	岐阜 1.9km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 50 ｍ、西 30 ｍ、南 70 ｍ、北 40 ｍ

②標準的使用

中層店舗事務所兼住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 9.0 ｍ、奥行　約　　 20.0 ｍ、規模　　 180 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

２５ｍ国道

交通

施設

岐阜駅北方

1.9km

法令

規制

商業
(100,500)
防火
都市機能誘導区域

⑤地域要因の将
　来予測

官公庁が集積し事務所ビル等が多い商業地域である。弱含みながらも地価は下げ止まり傾向で推移するものと予
測する。

(3)最有効使用の判定

中層店舗事務所兼住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 159,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 114,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

対象不動産の同一需給圏は、岐阜市中心部の商業地域であり、主な需要者は事務所ビル等を目的とした法人である。周
辺地域ではぎふメディアコスモス、市役所新庁舎が開業した。市場の価格水準は立地条件や規模等に応じて多様である
が、土地のみで概ね坪あたり５０万円前後である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

当該地域は、自用の商業用途を目的とする取引が中心であり、市場の実態を反映した比準価格が説得力を有する。他方
、投資目的の収益物件取得は例外的であり、不動産の収益性によって地価が形成されるには至っていない。したがって
、比準価格を重視し、収益価格を比較考量のうえ、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した
。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　岐阜 5-3 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 127,000 円／㎡

[100.8]
100

100
[100.0]

100
[ 80.1]

[100.0]
100

160,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    156,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

新型コロナの流行以降業種、業態、客足、営
業時間等の変化がみられる。

旧市役所跡地の利用方法が白紙撤回され未定
のままである。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  -0.3
交通・接近　　　  +5.7
環境　　　　　　 -24.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

0.0 ％

％

３　試算価格算定内訳

岐阜 5-16　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	岐阜中Ｙ５０ -74285	岐阜市		建付地	（　）	不整形	北25m市道、東6m、二方路		商業都市機能誘導区域 (100,600)
b	岐阜中２４ -74845	岐阜市		更地	（　）	ほぼ整形	東27m国道、北西3.6m、角地		商業 (100,500)
c	岐阜中３１ -66296	岐阜市		建付地	（　）	長方形	西6.8m市道、中間画地		商業都市機能誘導区域 (100,408)
d	岐阜中Ｙ３０ -73921	岐阜市		更地	（　）	ほぼ長方形	北22m国道、中間画地		商業都市機能誘導区域 (100,500)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 156,745	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 97.9]	160,107	100 [ 102.3]	156,507	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	157,000
b	(　 ) 77,817	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 62.9]	123,715	100 [ 77.5]	159,632		160,000
c	(　 ) 194,454	100 [ 100.0]	[ 99.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	192,509	100 [ 97.6]	197,243		197,000
d	(　 ) 104,695	100 [ 100.0]	[ 99.0] 100	100 [ / ]	100 [ 85.5]	121,226	100 [ 76.0]	159,508		160,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +9.8	環境　　　　 -9.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -2.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +2.4	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +0.2	交通・接近　 +3.1	環境　　　　 -25.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -37.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -6.1	交通・接近　 +6.3	環境　　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.2	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.07	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -0.3	交通・接近　 +5.9	環境　　　　 -28.0
d	正常	％／月 -0.07	画地　　　　 -14.5	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 159,000 円／㎡]

岐阜 5-16　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地であり、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	16,414,210	3,335,279	13,078,931	11,731,500	1,347,431	（　0.9733） 1,311,455	（ 5.2 - 0.1 ） 5.1％
	⑧収益価格	25,714,804 円　　　　（　 114,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

岐阜 5-16　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
中層店舗事務所兼共同住宅	143.00	Ｓ6	858.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火都市機能誘導区域	100 ％	500 ％	500 ％	225 ㎡	14.0 m x 17.0 m	前面道路：国道　 25.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１Ｆ：店舗、２、３Ｆ：事務所、４～６階：２ＬＤＫ×２の共同住宅、駐車場４台

⑦有効率　 73.5 ％
の理由

エントランス・廊下等

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	143.00	73.5	105.11	2,965	311,651	6.0	1,869,906
							0.0	0
2～ 3	事務所	143.00	73.5	105.11	2,600	273,286	5.0	1,366,430
							0.0	0
4～ 6	居宅	143.00	73.5	105.11	1,750	183,943	2.0	367,886
							0.0	0
～

～

計		858.00	73.5	630.66		1,410,052		5,706,424
								0

⑨年額支払賃料	1,410,052 円　×　12ヶ月　＝　 16,920,624 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 630.66 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	14,000 円／台　×　 4 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 672,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されるため計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	16,920,624 円　　×　　 7.0 ％＋　　　 672,000 円　　×　　 7.0 ％　＝　　 1,231,484 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	16,361,140 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	5,706,424 円　×　　 93.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 53,070 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	16,414,210 円　　　　（　 72,952 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	岐阜中　　　　-517	2,844 ( 2,748)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	2,844	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,980 円/㎡　月額支払賃料（　 2,965 円/㎡）　基準階 1 F B
b	岐阜中　　　　-589	3,426 ( 3,402)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [110.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	3,115
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

岐阜 5-16　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	660,000 円	165,000,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	527,779 円	17,592,624　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 134,500 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 1,683,000 円	165,000,000　×　　 60.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	165,000 円	165,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	165,000 円	165,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 3,335,279 円　（　　　　　　 14,823 円／㎡）　　（経費率　　 20.3 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.2 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9733

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	165,000,000 円	設計監理料率　 187,000 円／㎡　×　 858.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0711	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0556 ×　 40 ％　＋　0.0658 × 30 ％　＋ 0.0971 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	11,731,500 円（　　　　　 52,140 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	16,414,210 円
②総費用	3,335,279 円
③純収益　①－②	13,078,931 円
④建物等に帰属する純収益	11,731,500 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,347,431 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,311,455 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 5,829 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.1 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 25,714,804 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 114,000 円／㎡）