鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

岐阜 5-12　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	岐阜南Ｙ６０ -62620	岐阜市		建付地	（　）	長方形	西12m市道、南7.5m、角地		商業都市機能誘導区域 (100,400)
b	岐阜中Ｙ５６ -64944	岐阜市		更地	（　）	ほぼ長方形	南10.5m市道、中間画地		２住居居住誘導区域 (70,200)
c	岐阜中Ｙ３０ -60874	岐阜市		建付地	（　）	台形	北15m市道、西5.5m、角地		２住居居住誘導区域 (80,200)
d	岐阜中Ｙ３９ -61920	岐阜市		更地	（　）	ほぼ長方形	北22m県道、中間画地		商業都市機能誘導区域 (100,400)
e	岐阜中Ｙ２４ -73902	岐阜市		建付地	（　）	ほぼ台形	南東20m市道、西5.7m、角地		商業居住誘導区域 (100,400)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 110,529	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 107.0]	103,298	100 [ 101.2]	102,073	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 -0.1 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 99.9] 　　　　 100	102,000
b	(　 ) 75,625	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	75,625	100 [ 98.0]	77,168		77,100
c	(　 ) 89,450	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 96.6]	92,598	100 [ 97.8]	94,681		94,600
d	(　 ) 102,207	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 95.0]	107,586	100 [ 130.0]	82,758		82,700
e	(　 ) 32,113	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 60.0]	100 [ 79.8]	67,070	100 [ 105.0]	63,876		63,800

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.2	交通・接近　 -1.1	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +7.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +4.6	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.8	交通・接近　 +1.7	環境　　　　 +5.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.6	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.2	交通・接近　 -0.1	環境　　　　 +5.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -3.4	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.6	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +3.6	環境　　　　 +20.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +4.6	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -0.2	交通・接近　 +0.6	環境　　　　 0.0
e	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -20.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +4.6	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 90,000 円／㎡]

岐阜 5-12　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成の市街地に所在し、土地の再調達原価の把握ができないため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	15,372,540	2,960,624	12,411,916	10,496,200	1,915,716	（　0.9721） 1,862,268	（ 5.5 - 0.1 ） 5.4％
	⑧収益価格	34,486,444 円　　　　（　 47,800 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

岐阜 5-12　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗事務所兼共同住宅	228.00	Ｓ4	912.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
近商準防都市機能誘導区域	100 ％	300 ％	300 ％	722 ㎡	13.0 m x 52.5 m	前面道路：県道　 22.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階：店舗、フロア貸し　２階：事務所、フロア貸し　３・４階：２ＤＫ４８．４５㎡、各４戸、計８戸　駐車場９台

⑦有効率　 87.0 ％
の理由

廊下、階段等を考慮。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	228.00	93.0	212.04	2,368	502,111	6.0	3,012,666
							0.0	0
2～ 2	事務所	228.00	85.0	193.80	1,640	317,832	6.0	1,906,992
							0.0	0
3～ 4	住宅	228.00	85.0	193.80	1,240	240,312	2.0	480,624
							0.0	0
～

～

計		912.00	87.0	793.44		1,300,567		5,880,906
								0

⑨年額支払賃料	1,300,567 円　×　12ヶ月　＝　 15,606,804 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 793.44 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	8,000 円／台　×　 9 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 864,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等で担保されているので、計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	15,606,804 円　　×　　 7.0 ％＋　　　 864,000 円　　×　　 7.0 ％　＝　　 1,152,956 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	15,317,848 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	5,880,906 円　×　　 93.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 54,692 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	15,372,540 円　　　　（　 21,292 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	岐阜中　　　　-604	2,534 ( 2,457)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 97.0]	100 [110.0]	100 [100.0]	2,375	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,380 円/㎡　月額支払賃料（　 2,368 円/㎡）　基準階 1 F B
b	岐阜中　　　　-536	2,391 ( 2,258)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 80.0]	100 [100.0]	2,989
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

岐阜 5-12　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	572,000 円	143,000,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	494,124 円	16,470,804　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 149,900 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 1,458,600 円	143,000,000　×　　 60.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	143,000 円	143,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	143,000 円	143,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 2,960,624 円　（　　　　　　 4,101 円／㎡）　　（経費率　　 19.3 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.5 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9721

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	143,000,000 円	設計監理料率　 152,000 円／㎡　×　 912.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0734	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0582 ×　 40 ％　＋　0.0681 × 30 ％　＋ 0.0990 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	10,496,200 円（　　　　　 14,538 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	15,372,540 円
②総費用	2,960,624 円
③純収益　①－②	12,411,916 円
④建物等に帰属する純収益	10,496,200 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,915,716 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,862,268 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2,579 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.4 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 34,486,444 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 47,800 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月13日　提出
岐阜 5-12　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

岐阜 5-12

岐阜県

岐阜第２

氏名

不動産鑑定士　深貝　哲郎

TEL.

鑑定評価額

64,000,000 円

１㎡当たりの価格

88,700 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和5年1月1日	(4)鑑定評価日	令和5年1月11日	(6) 路線価	[令和4年1月] 路線価又は倍率	71,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和5年1月6日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	岐阜市鹿島町８丁目２番外				②地積　(㎡)	722 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		近商 (80,300) 準防（その他）都市機能誘導区域 (100,300)
	不整形 1:4	店舗Ｓ2	中低層ビル、小売店舗が建ち並ぶ商業地域	南22m県道、背面道	水道、ガス、下水	岐阜 2.9km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 130 ｍ、西 100 ｍ、南 0 ｍ、北 50 ｍ

②標準的使用

中層店舗事務所兼住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 15.0 ｍ、奥行　約　　 35.0 ｍ、規模　　 500 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

２２ｍ県道

交通

施設

岐阜駅北西方

2.9km

法令

規制

近商
(100,300)
準防
都市機能誘導区域

⑤地域要因の将
　来予測

中心市街地の一角にある幹線道路沿い商業地域として、今後もほぼ現状のまま推移すると予測される。地価は、
今後やや下落ないしは横ばい傾向と見込まれる。

(3)最有効使用の判定

中層店舗事務所兼住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

形状　　　　　　　　　　　　　　 -3.0
二方路　　　　　　　　　　　　　 +3.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 90,500 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 59,700 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、岐阜市の中心市街地西部のほか東部・中央部を含めた幹線道路沿い商業地域及び背後の住商混在地域で
、市場参加者は市内及び隣接市の事業者のほか全国または地域ブロックでチェーン展開する大規模事業者も想定される
。最多価格帯は画地規模にもよるが概ね更地で６千万～１億５千万円、土地・既設建物一体で１億～３億円程度と推定
される。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

近隣地域は中心市街地西部で、都市間交通も比較的多い幹線道路沿いにあって、物販店・金融機関のほか公共施設を含
めた事業所・サービス施設も立地している。賃貸物件は、店舗事務所併用か店舗・事務所兼共同住宅が多い。よって本
件では、比準価格を重視し店舗・事務所兼共同住宅を前提とした収益価格を比較考慮し、さらに代表標準地との検討も
踏まえ上記の通り鑑定評価額を決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　岐阜 5-17 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +3.8

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 111,000 円／㎡

[100.0]
100

100
[103.8]

100
[120.4]

[ 99.9]
100

88,700

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     89,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

新型コロナウイルスが再拡大している中で、
行動制限の緩和、経済活動の再開に伴う土地
需要の回復が期待される。

中心市街地内を縦貫する幹線道路に面して店
舗・事務所等が建ち並ぶ地域で、大きな変化
はない。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  +0.5
交通・接近　　　  +2.2
環境　　　　　　 +12.2
行政　　　　　　  +4.5
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

-0.3 ％

％

３　試算価格算定内訳

岐阜 5-12　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	岐阜中４２ -74892	岐阜市		建付地	（　）	長方形	南東8m市道、中間画地		商業都市機能誘導区域 (90,400)
b	岐阜中４２ -75084	岐阜市		更地	（　）	長方形	南東15m市道、中間画地		商業居住誘導区域 (90,400)
c	岐阜中５３ -66119	岐阜市		底地	（　）	長方形	北8m市道、中間画地		２住居居住誘導区域 (70,200)
d	岐阜中５３ -69795	岐阜市		底地	（　）	長方形	南10.5m市道、中間画地		２住居居住誘導区域 (70,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 92,287	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 104.0]	88,738	100 [ 98.1]	90,457	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 -0.1 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 99.9] 　　　　 100	90,400
b	(　 ) 101,961	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 95.0]	107,327	100 [ 118.1]	90,878		90,800
c	(　 71,992) 89,990	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	89,990	100 [ 99.6]	90,351		90,300
d	(　 75,622) 94,527	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 105.0]	90,026	100 [ 99.3]	90,661		90,600
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.1	交通・接近　 +3.6	環境　　　　 -5.5
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +4.5	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.2	交通・接近　 +1.2	環境　　　　 +13.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +4.5	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.1	交通・接近　 -0.1	環境　　　　 +10.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.5	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.8	交通・接近　 +1.5	環境　　　　 +6.5
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.5	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 90,500 円／㎡]

岐阜 5-12　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地内に所在し、再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	16,677,651	3,568,622	13,109,029	10,716,400	2,392,629	（　0.9721） 2,325,875	（ 5.5 - 0.1 ） 5.4％
	⑧収益価格	43,071,759 円　　　　（　 59,700 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

岐阜 5-12　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗・事務所兼共同住宅	228.00	Ｓ4	912.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
近商準防都市機能誘導区域	100 ％	300 ％	300 ％	722 ㎡	13.5 m x 52.0 m	前面道路：県道　 22.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階店舗、２階事務所、３～４階はファミリータイプの共同住宅を想定した。

⑦有効率　 87.0 ％
の理由

内階段として、ほぼ標準的。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	228.00	93.0	212.04	2,599	551,092	6.0	3,306,552
							2.0	1,102,184
2～ 2	事務所	228.00	85.0	193.80	1,670	323,646	5.0	1,618,230
							1.0	323,646
3～ 4	居宅	228.00	85.0	193.80	1,300	251,940	3.0	755,820
							1.0	251,940
～

～

計		912.00	87.0	793.44		1,378,618		6,436,422
								1,929,710

⑨年額支払賃料	1,378,618 円　×　12ヶ月　＝　 16,543,416 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 793.44 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	通り抜け程度の徴収額であるため計上しない。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	8,000 円／台　×　 9 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 864,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されるので計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	16,543,416 円　　×　　 8.0 ％＋　　　 864,000 円　　×　　 8.0 ％　＝　　 1,392,593 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	16,014,823 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	6,436,422 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 59,215 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 3 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 1,929,710 円　×　　 92.0 ％　　×　　　 0.3400　＝　 603,613 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	16,677,651 円　　　　（　 23,099 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	岐阜中　　　　-534	4,041 ( 3,921)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [133.0]	100 [100.0]	3,038	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,759 円/㎡　月額支払賃料（　 2,599 円/㎡）　基準階 1 F B
b	岐阜中　　　　-588	3,167 ( 3,162)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [118.0]	100 [100.0]	2,684
c	岐阜中　　　　-501	2,888 ( 2,828)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [113.0]	100 [100.0]	2,556

岐阜 5-12　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	730,000 円	146,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	522,222 円	17,407,416　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 535,200 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 1,489,200 円	146,000,000　×　　 60.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	146,000 円	146,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	146,000 円	146,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 3,568,622 円　（　　　　　　 4,943 円／㎡）　　（経費率　　 21.4 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.5 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9721

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	146,000,000 円	設計監理料率　 155,000 円／㎡　×　 912.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0734	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0582 ×　 40 ％　＋　0.0681 × 30 ％　＋ 0.0990 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	10,716,400 円（　　　　　 14,843 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	16,677,651 円
②総費用	3,568,622 円
③純収益　①－②	13,109,029 円
④建物等に帰属する純収益	10,716,400 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	2,392,629 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	2,325,875 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 3,221 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.4 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 43,071,759 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 59,700 円／㎡）