鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

岐阜 5-8　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	岐阜南Ｙ２４ -74360	岐阜市		更地	（　）	長方形	南西27m市道、中間画地		商業都市機能誘導区域 (90,400)
b	岐阜中Ｙ２４ -67310	岐阜市		建付地	（　）	不整形	南20m県道、東5.6m、角地		商業居住誘導区域 (100,400)
c	岐阜中５３ -69795	岐阜市		底地	（　）	長方形	南10.5m市道、中間画地		２住居居住誘導区域 (70,200)
d	岐阜中Ｙ６０ -76953	岐阜市		建付地	（　）	長方形	南11.8m市道、北4m、二方路		商業居住誘導区域 (100,600)
e	柳津２６ -66486	岐阜市		建付地	（　）	ほぼ長方形	北12.5m県道、中間画地		準住居都市機能誘導区域 (60,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 151,210	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 95.0]	159,168	100 [ 162.9]	97,709	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +5.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 105.0] 　　　　 100	103,000
b	(　 ) 99,618	100 [ 100.0]	[ 99.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 96.0]	103,457	100 [ 115.8]	89,341		93,800
c	(　 75,622) 94,527	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 105.0]	90,026	100 [ 94.2]	95,569		100,000
d	(　 ) 130,913	100 [ 100.0]	[ 98.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 108.0]	119,276	100 [ 131.4]	90,773		95,300
e	(　 ) 58,363	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	58,363	100 [ 60.7]	96,150		101,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +0.5	交通・接近　 +7.9	環境　　　　 +40.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +7.3	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.02	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -0.2	交通・接近　 -1.7	環境　　　　 +10.0
b	正常	％／月 -0.02	画地　　　　 -4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +7.3	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.8	交通・接近　 -0.1	環境　　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -3.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.08	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.3	交通・接近　 +8.7	環境　　　　 +10.0
d	正常	％／月 -0.08	画地　　　　 +8.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +12.5	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 +6.4	環境　　　　 -40.0
e	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -3.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 98,500 円／㎡]

岐阜 5-8　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地内に所在し、再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	18,189,452	3,047,548	15,141,904	10,296,000	4,845,904	（　0.9706） 4,703,434	（ 5.5 - 0.1 ） 5.4％
	⑧収益価格	87,100,630 円　　　　（　 53,300 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

岐阜 5-8　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	300.00	ＬＳ3	900.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
近商準防都市機能誘導区域	100 ％	200 ％	200 ％	1,635 ㎡	41.6 m x 47.0 m	前面道路：県道　 22.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階は店舗、２～３階はファミリータイプの共同住宅を想定した。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段のため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	300.00	100.0	300.00	2,466	739,800	4.0	2,959,200
							0.0	0
2～ 3	居宅	300.00	100.0	300.00	1,300	390,000	2.0	780,000
							0.0	0
～

～

～

計		900.00	100.0	900.00		1,519,800		4,519,200
								0

⑨年額支払賃料	1,519,800 円　×　12ヶ月　＝　 18,237,600 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 900.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	共益費は、通り抜け程度の徴収額のため計上しない。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	6,000 円／台　×　 12 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 864,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等で、担保されるので計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	18,237,600 円　　×　　 5.0 ％＋　　　 864,000 円　　×　　 5.0 ％　＝　　 955,080 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	18,146,520 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	4,519,200 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 42,932 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	18,189,452 円　　　　（　 11,125 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	岐阜中　　　　-536	2,391 ( 2,258)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	2,391	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,474 円/㎡　月額支払賃料（　 2,466 円/㎡）　基準階 1 F B
b	岐阜中　　　　-582	2,684 ( 2,675)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [105.0]	100 [100.0]	2,556
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

岐阜 5-8　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	520,000 円	130,000,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	573,048 円	19,101,600　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 368,500 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 1,326,000 円	130,000,000　×　　 60.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	130,000 円	130,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	130,000 円	130,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 3,047,548 円　（　　　　　　 1,864 円／㎡）　　（経費率　　 16.8 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.5 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

40 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

20 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9706

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	130,000,000 円	設計監理料率　 140,000 円／㎡　×　 900.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0792	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0615 ×　 40 ％　＋　0.0830 × 30 ％　＋ 0.0990 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	10,296,000 円（　　　　　 6,297 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	18,189,452 円
②総費用	3,047,548 円
③純収益　①－②	15,141,904 円
④建物等に帰属する純収益	10,296,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	4,845,904 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	4,703,434 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2,877 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.4 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 87,100,630 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 53,300 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月13日　提出
岐阜 5-8　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

岐阜 5-8

岐阜県

岐阜第２

氏名

不動産鑑定士　向川原　毅彦

TEL.

鑑定評価額

158,000,000 円

１㎡当たりの価格

96,600 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和5年1月1日	(4)鑑定評価日	令和5年1月7日	(6) 路線価	[令和4年1月] 路線価又は倍率	74,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和5年1月5日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	岐阜市鏡島精華３丁目１７番１６外｢鏡島精華３－１７－３４｣				②地積　(㎡)	1,635 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		近商 (80,200) 準防（その他）都市機能誘導区域 (100,200)
	台形 1:1.2	店舗ＲＣ6	中小規模の店舗等が連たんする路線商業地域	南22m県道、東側道	水道、ガス、下水	西岐阜 950m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 100 ｍ、西 100 ｍ、南 50 ｍ、北 20 ｍ

②標準的使用

低層店舗兼住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 40.0 ｍ、奥行　約　　 45.0 ｍ、規模　　 1,800 ㎡程度、形状　ほぼ長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

２２ｍ県道

交通

施設

西岐阜駅北西方

950m

法令

規制

近商
(100,200)
準防
都市機能誘導区域

⑤地域要因の将
　来予測

当地域は路線商業地域であり、ロードサイド店舗等が立地する。背後には住宅が広がっており、今後も現状を維
持しつつ推移し、地価は堅調を維持するものと予測する。

(3)最有効使用の判定

低層店舗兼住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

角地　　　　　　　　　　　　　　 +5.0
形状　　　　　　　　　　　　　　 0.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 98,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 52,400 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は岐阜市内の幹線、準幹線道路沿いの商業地域である。需要者は当地域に地縁を有する個人、地元の法人の
外、全国・地方展開するロードサイドビジネス事業者である。ＪＲ西岐阜駅周辺の住宅地需要は高く、当駅周辺の一部
地域では人口が増加しており、住宅地価格も上昇している。当地域は路線商業地域であるが住宅地価格の影響を受けて
地価は堅調に推移している。取引は少なく、市場の中心価格帯の把握は困難である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

本件では比準価格と収益価格を得た。当地域では事業者向けの賃貸市場は比較的成熟しているが供給過多により賃料が
抑えられ、収益価格は低位であった。商業地の評価において収益性は無視できないが当地域は市場性を反映した地価形
成がされており比準価格に優位性が認められる。比準に際しては幹線、準幹線道路沿いの事例を採用し、説得力の高い
価格が得られた。よって比準価格を重視し、収益価格を斟酌して代表標準地との検討も踏まえ鑑定評価額を決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　岐阜 5-17 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +3.8

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 111,000 円／㎡

[100.0]
100

100
[103.8]

100
[117.2]

[105.0]
100

95,800

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     96,600 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

個人消費は持ち直しの動きが見られるが、物
価高騰の一方で賃金の伸びは鈍く、景気を下
押しする懸念が生じている。有効求人倍率は
上昇傾向である。

地域要因に目立った変化等は見られない。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  +0.5
交通・接近　　　  +0.6
環境　　　　　　  +8.0
行政　　　　　　  +7.3
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

0.0 ％

％

３　試算価格算定内訳

岐阜 5-8　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	岐阜中４２ -75084	岐阜市		更地	（　）	長方形	南東15m市道、中間画地		商業居住誘導区域 (90,400)
b	岐阜南３９ -66276	岐阜市		更地	（　）	ほぼ台形	西36m県道、北6.1m、角地		準住居 (70,200)
c	岐阜中３２ -68373	岐阜市		更地	（　）	長方形	南東14m市道、中間画地		商業都市機能誘導区域 (90,400)
d	岐阜中Ｙ４２ -60991	岐阜市		建付地	（　）	ほぼ長方形	南15m市道、東3.8m、角地		２住居居住誘導区域 (80,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 101,961	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 95.0]	107,327	100 [ 100.3]	107,006	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +5.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 105.0] 　　　　 100	112,000
b	(　 ) 62,700	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 86.1]	72,822	100 [ 79.0]	92,180		96,800
c	(　 ) 124,022	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	124,022	100 [ 112.6]	110,144		116,000
d	(　 ) 62,048	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 95.0]	100 [ 103.0]	63,411	100 [ 86.0]	73,734		77,400
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.2	交通・接近　 -0.4	環境　　　　 -5.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +7.3	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +0.8	交通・接近　 -4.9	環境　　　　 -15.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -13.9	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -3.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.5	交通・接近　 +1.5	環境　　　　 +5.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +7.3	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.2	交通・接近　 -0.3	環境　　　　 -10.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -3.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 98,000 円／㎡]

岐阜 5-8　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成の市街地に所在し、土地の再調達原価の把握ができないため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	18,354,618	3,243,028	15,111,590	10,349,400	4,762,190	（　0.9721） 4,629,325	（ 5.5 - 0.1 ） 5.4％
	⑧収益価格	85,728,241 円　　　　（　 52,400 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

岐阜 5-8　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	300.00	Ｓ3	900.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
近商準防都市機能誘導区域	100 ％	200 ％	200 ％	1,635 ㎡	41.6 m x 47.0 m	前面道路：県道　 22.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階：店舗　２・３階：２ＬＤＫ５０㎡、各６戸、計１２戸　駐車場２８台

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段のため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	300.00	100.0	300.00	2,426	727,800	6.0	4,366,800
							0.0	0
2～ 3	居宅	300.00	100.0	300.00	1,240	372,000	2.0	744,000
							0.0	0
～

～

～

計		900.00	100.0	900.00		1,471,800		5,854,800
								0

⑨年額支払賃料	1,471,800 円　×　12ヶ月　＝　 17,661,600 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 900.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	6,000 円／台　×　 28 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 2,016,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等で担保されているので、計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	17,661,600 円　　×　　 7.0 ％＋　　　 2,016,000 円　　×　　 7.0 ％　＝　　 1,377,432 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	18,300,168 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	5,854,800 円　×　　 93.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 54,450 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	18,354,618 円　　　　（　 11,226 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	岐阜中　　　　-536	2,391 ( 2,258)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 98.0]	100 [100.0]	2,440	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,438 円/㎡　月額支払賃料（　 2,426 円/㎡）　基準階 1 F B
b	岐阜南　　　　-506	2,143 ( 2,135)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [110.0]	100 [ 80.0]	100 [100.0]	2,435
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

岐阜 5-8　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	564,000 円	141,000,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	590,328 円	19,677,600　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 368,500 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 1,438,200 円	141,000,000　×　　 60.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	141,000 円	141,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	141,000 円	141,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 3,243,028 円　（　　　　　　 1,984 円／㎡）　　（経費率　　 17.7 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.5 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9721

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	141,000,000 円	設計監理料率　 152,000 円／㎡　×　 900.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0734	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0582 ×　 40 ％　＋　0.0681 × 30 ％　＋ 0.0990 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	10,349,400 円（　　　　　 6,330 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	18,354,618 円
②総費用	3,243,028 円
③純収益　①－②	15,111,590 円
④建物等に帰属する純収益	10,349,400 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	4,762,190 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	4,629,325 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2,831 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.4 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 85,728,241 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 52,400 円／㎡）