鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

岐阜 5-7　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	岐阜北Ｙ３９ -58261	岐阜市		更地	（　）	ほぼ台形	南16m市道、中間画地		近商都市機能誘導区域 (90,200)
b	岐阜北Ｙ２６ -77257	岐阜市		更地	（　）	ほぼ長方形	西11m市道、中間画地		２住居 (60,200)
c	岐阜北６０ -75118	岐阜市		更地	（　）	長方形	南14.8m市道、中間画地		商業居住誘導区域 (90,400)
d	岐阜北Ｙ２６ -58728	岐阜市		建付地	（　）	不整形	南西22m県道、東6m、角地		準住居 (80,200)
e	岐阜北Ｙ２６ -67281	岐阜市		底地	（　）	不整形	東20m国道、中間画地		商業都市機能誘導区域 (90,400)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 67,416	100 [ 100.0]	[ 99.1] 100	100 [ / ]	100 [ 90.0]	74,233	100 [ 86.8]	85,522	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +7.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 107.0] 　　　　 100	91,500
b	(　 ) 62,538	100 [ 100.0]	[ 99.1] 100	100 [ / ]	100 [ 85.5]	72,486	100 [ 84.7]	85,580		91,600
c	(　 ) 72,597	100 [ 100.0]	[ 101.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	73,323	100 [ 92.2]	79,526		85,100
d	(　 ) 108,240	100 [ 100.0]	[ 99.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.0]	102,261	100 [ 101.7]	100,552		108,000
e	(　 38,161) 76,322	100 [ 100.0]	[ 99.2] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	75,711	100 [ 96.6]	78,376		83,900

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.08	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 +0.1	環境　　　　 -15.0
a	正常	％／月 -0.08	画地　　　　 -10.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +3.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.6	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -13.0
b	正常	％／月 -0.05	画地　　　　 -14.5	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.3	交通・接近　 -0.4	環境　　　　 -15.0
c	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +10.3	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.07	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +0.7	環境　　　　 +1.0
d	正常	％／月 -0.07	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 -0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -0.2	交通・接近　 +1.5	環境　　　　 -9.0
e	正常	％／月 -0.05	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +10.3	その他　　　 -5.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 91,500 円／㎡]

岐阜 5-7　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			土地区画整理後相当期間が経過しており、再調達原価の適正な把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	6,148,416	1,626,580	4,521,836	2,090,880	2,430,956	（　0.9706） 2,359,486	（ 5.5 - 0.1 ） 5.4％
	⑧収益価格	43,694,185 円　　　　（　 34,400 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

岐阜 5-7　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
低層店舗	160.00	ＬＳ1	160.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
準住居準防居住誘導区域	80 ％	200 ％	200 ％	1,272 ㎡	47.0 m x 30.0 m	前面道路：県道　 22.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

店舗（一棟貸し）

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

一棟貸しを想定。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
一括 1～ 1	店舗	160.00	100.0	160.00	2,423	388,000	6.0	2,328,000
							1.0	388,000
～

～

～

～

計		160.00	100.0	160.00		388,000		2,328,000
								388,000

⑨年額支払賃料	388,000 円　×　12ヶ月　＝　 4,656,000 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 160.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	5,000 円／台　×　 30 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 1,800,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されているため計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	4,656,000 円　　×　　 7.0 ％＋　　　 1,800,000 円　　×　　 7.0 ％　＝　　 451,920 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	6,004,080 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	2,328,000 円　×　　 93.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 21,650 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 3 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 388,000 円　×　　 93.0 ％　　×　　　 0.3400　＝　 122,686 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	6,148,416 円　　　　（　 4,834 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	岐阜北　　　　-532	3,649 ( 3,640)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [125.0]	100 [105.0]	100 [100.0]	2,780	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,504 円/㎡　月額支払賃料（　 2,423 円/㎡）　基準階 1 F B
b	岐阜北　　　　-531	2,191 ( 2,125)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 88.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	2,490
c	岐阜北　　　　-504	1,716 ( 1,663)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [ 85.0]	100 [100.0]	2,243

岐阜 5-7　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	158,400 円	26,400,000　×　　　　 0.6 ％
②維持管理費	193,680 円	6,456,000　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 952,500 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 269,200 円	26,400,000　×　　 60.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	26,400 円	26,400,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	26,400 円	26,400,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,626,580 円　（　　　　　　 1,279 円／㎡）　　（経費率　　 26.5 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.5 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

40 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

20 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9706

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	26,400,000 円	設計監理料率　 160,000 円／㎡　×　 160.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0792	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0615 ×　 40 ％　＋　0.0830 × 30 ％　＋ 0.0990 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	2,090,880 円（　　　　　 1,644 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	6,148,416 円
②総費用	1,626,580 円
③純収益　①－②	4,521,836 円
④建物等に帰属する純収益	2,090,880 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	2,430,956 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	2,359,486 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,855 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.4 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 43,694,185 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 34,400 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月15日　提出
岐阜 5-7　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

岐阜 5-7

岐阜県

岐阜第２

氏名

不動産鑑定士　丸山　正樹

TEL.

鑑定評価額

114,000,000 円

１㎡当たりの価格

89,300 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和5年1月1日	(4)鑑定評価日	令和5年1月13日	(6) 路線価	[令和4年1月] 路線価又は倍率	67,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和4年12月5日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	岐阜市長良５丁目１７番外				②地積　(㎡)	1,272 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		準住居 (60,200) 準防（その他）居住誘導区域 (80,200)
	不整形 1.5:1	店舗Ｓ1	小売店舗、営業所等が増えつつある路線商業地域	北22m県道、三方路	水道、下水	岐阜 6.0km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 100 ｍ、西 20 ｍ、南 70 ｍ、北 50 ｍ

②標準的使用

低層店舗地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 30.0 ｍ、奥行　約　　 35.0 ｍ、規模　　 1,000 ㎡程度、形状　ほぼ長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

２２ｍ県道

交通

施設

岐阜駅北東方

6.0km

法令

規制

準住居
(80,200)
準防
居住誘導区域

⑤地域要因の将
　来予測

郊外路線型の低層店舗が建ち並ぶ商業地域であり、店舗撤退等の動きも少なく安定的に推移しており、今後もこ
の傾向を維持するものと予測する。

(3)最有効使用の判定

低層店舗地

(4)対象標準地の
　個別的要因

三方路　　　　　　　　　　　　　 +7.0
形状　　　　　　　　　　　　　　 0.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 91,200 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 44,100 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏の範囲は、長良川以北の路線商業地域を中心として、当市全域の幹線道路沿いの路線商業地域である。需要
者の中心は、地元中小企業のほか全国展開するロードサイド店舗事業者である。周辺では事業用定期借地権による店舗
出店が多く、実際の商業地取引が少ないため、中心となる価格帯は、求めることができなかった。ウィズコロナ政策の
なか、周辺の飲食店は、徐々に活気を取り戻しつつある。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

周辺地域では、事業用定期借地権による自用の店舗が中心となっており、事業者向けの賃貸市場の熟成度は低い。一方
、比準価格は、当市北部の商業地の事例を採用して試算されており、市場性を反映し、規範性も高く説得力を有するも
のと判断する。したがって、比準価格を標準とし、収益価格を参酌の上、代表標準地価格を規準とした価格との均衡に
も留意し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　岐阜 5-4 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 74,100 円／㎡

[ 99.2]
100

100
[100.0]

100
[ 88.3]

[107.0]
100

89,100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     89,900 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

ＪＲ岐阜駅周辺等、一部の商業地域では地価
の回復傾向がより顕著になり、地価上昇の地
点も増えている。

特段の変動要因は見られず、現状維持で推移
している。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  -2.6
交通・接近　　　  +1.5
環境　　　　　　 -19.0
行政　　　　　　 +10.3
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

-0.7 ％

％

３　試算価格算定内訳

岐阜 5-7　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	岐阜北Ｙ２４ -61083	岐阜市		建付地	（　）	ほぼ長方形	西6.5m市道、東5.8m、二方路		商業都市機能誘導区域 (100,390)
b	岐阜北Ｙ２６ -67905	岐阜市		建付地	（　）	不整形	西9m市道、東6m、二方路		近商都市機能誘導区域 (100,200)
c	岐阜北Ｙ２６ -77257	岐阜市		更地	（　）	ほぼ長方形	西11m市道、中間画地		２住居 (60,200)
d	岐阜北Ｙ２６ -58728	岐阜市		建付地	（　）	不整形	南西22m県道、東6m、角地		準住居 (80,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 49,056	100 [ 70.0]	[ 99.2] 100	100 [ 80.0]	100 [ 102.0]	85,195	100 [ 103.2]	82,553	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +7.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 107.0] 　　　　 100	88,300
b	(　 ) 44,551	100 [ 100.0]	[ 99.8] 100	100 [ 70.0]	100 [ 88.1]	72,096	100 [ 98.0]	73,567		78,700
c	(　 ) 62,538	100 [ 100.0]	[ 99.6] 100	100 [ / ]	100 [ 85.5]	72,851	100 [ 87.7]	83,068		88,900
d	(　 ) 108,240	100 [ 100.0]	[ 99.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.0]	102,880	100 [ 100.7]	102,165		109,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	競売	％／月 -0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -6.3	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
a	競売	％／月 -0.05	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +10.1	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.02	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.6	交通・接近　 +1.7	環境　　　　 -3.0
b	正常	％／月 -0.02	画地　　　　 -11.9	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +3.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.02	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.6	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -10.0
c	正常	％／月 -0.02	画地　　　　 -14.5	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.02	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +0.7	環境　　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.02	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 91,200 円／㎡]

岐阜 5-7　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存し、再調達原価を適正に把握することができないため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	6,635,079	1,557,339	5,077,740	1,956,240	3,121,500	（　0.9706） 3,029,728	（ 5.5 - 0.1 ） 5.4％
	⑧収益価格	56,106,074 円　　　　（　 44,100 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

岐阜 5-7　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
低層店舗	160.00	ＬＳ1	160.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
準住居準防居住誘導区域	80 ％	200 ％	200 ％	1,272 ㎡	47.0 m x 30.0 m	前面道路：県道　 22.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

店舗（一棟貸し）、駐車場３０台

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

一棟貸しのため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
一括 1～ 1	店舗	160.00	100.0	160.00	2,617	418,720	6.0	2,512,320
							2.0	837,440
～

～

～

～

計		160.00	100.0	160.00		418,720		2,512,320
								837,440

⑨年額支払賃料	418,720 円　×　12ヶ月　＝　 5,024,640 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 160.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	5,000 円／台　×　 30 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 1,800,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されているため計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	5,024,640 円　　×　　 7.0 ％＋　　　 1,800,000 円　　×　　 7.0 ％　＝　　 477,725 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	6,346,915 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	2,512,320 円　×　　 93.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 23,365 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 3 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 837,440 円　×　　 93.0 ％　　×　　　 0.3400　＝　 264,799 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	6,635,079 円　　　　（　 5,216 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	岐阜北　　　　-505	3,406 ( 3,398)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [123.0]	100 [100.0]	2,769	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,778 円/㎡　月額支払賃料（　 2,617 円/㎡）　基準階 1 F B
b	岐阜北　　　　-507	3,362 ( 3,345)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [120.0]	100 [100.0]	2,802
c	岐阜北　　　　-532	3,649 ( 3,640)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [132.0]	100 [100.0]	2,764

岐阜 5-7　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	98,800 円	24,700,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	204,739 円	6,824,640　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 952,500 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 251,900 円	24,700,000　×　　 60.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	24,700 円	24,700,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	24,700 円	24,700,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,557,339 円　（　　　　　　 1,224 円／㎡）　　（経費率　　 23.5 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.5 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

40 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

20 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9706

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	24,700,000 円	設計監理料率　 150,000 円／㎡　×　 160.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0792	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0615 ×　 40 ％　＋　0.0830 × 30 ％　＋ 0.0990 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	1,956,240 円（　　　　　 1,538 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	6,635,079 円
②総費用	1,557,339 円
③純収益　①－②	5,077,740 円
④建物等に帰属する純収益	1,956,240 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	3,121,500 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	3,029,728 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2,382 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.4 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 56,106,074 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 44,100 円／㎡）