別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月11日　提出 岐阜 -70　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   岐阜 -70 岐阜県 岐阜第２ 氏名  不動産鑑定士　清水　裕示   TEL.

鑑定評価額 11,000,000 円  １㎡当たりの価格 52,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月6日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 40,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月2日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 岐阜市水海道３丁目１６番１０ ｢水海道３－１６－１５｣ ②地積 　(㎡) 212   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ２中専 (60,200) （その他） (60,180) 1:1.5 住宅 ＬＳ2 中規模一般住宅のほ かに農地も見られる 住宅地域 南4.5m市道 水道、下水 岐阜 5.4km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西   100 ｍ、南    50 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  18.0 ｍ、規模　　       220 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北４．５ｍ 市道 交通 施設 岐阜駅東方 5.4km 法令 規制 ２中専 (60,180) ⑤地域要因の将 　来予測 各務原市境に近い、当市東部の住宅地域である。野一色地区と比べると地価水準が割安なため、需要は堅調であ る。今後地価については横ばいから強含みへと移行していくものと予測される。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     52,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は当市東部、国道１５８号から、各務原市境に至るまでの地域で、長森東小、同北小及び同西小校区内の住 宅地域と判断される。需要者は当市及び各務原市内の事業所等に勤務する給与所得者が中心。野一色地区と比べると、 開発余地がある上、地価も割安なため、取引は増加傾向にある。中心となる価格帯は、土地のみの場合総額で１０百万 ～１２百万円程度と推定される。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は実際の取引事例を価格判定の基礎としており、実証的な価格である。一方当地域内の賃貸物件は共同住宅程 度で、画地規模も小さい上、土地を含めた投下資本に見合うだけの収益は得られないことから、収益価格の試算は断念 した。農地も残る住宅地域であり、取引の中心は利便性等を重視した自用目的である。以上の結果、価格決定に際して は比準価格を標準とすべきと判断し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　岐阜 -37                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     43,000 円／㎡ [ 98.8] 100 100 [100.0] 100 [ 84.5] [103.0] 100 51,800  ⑧-1対象標準地の検討 □継続　■新規 前年標準地の価格 　　　　　　            円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 市内では一般に、駅近くの土地需要が強いも のの、生活利便性が高い地域では、市中心部 からやや離れていても一定の需要が見られる 。 路線価を割り戻した時価を上回る取引が見ら れる。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +4.7 交通・接近　　　  -5.0 環境　　　　　　 -15.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等）  ％  ％