別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 岐阜 -69　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   岐阜 -69 岐阜県 岐阜第２ 氏名  不動産鑑定士　西村　隆   TEL.

鑑定評価額 7,500,000 円  １㎡当たりの価格 28,400 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月13日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月16日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 岐阜市北柿ケ瀬４４番５ ②地積 　(㎡) 264   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (60,200) （その他） (60,168) 1:2.5 住宅 Ｗ2 一般住宅の中に共同 住宅も見られる住宅 地域 東4.2m市道 水道 岐阜 5.7km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    75 ｍ、西    50 ｍ、南    60 ｍ、北    60 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       240 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北、　４． ２ｍ市道 交通 施設 岐阜駅北西方 5.7km 法令 規制 ｢調区｣  (60,168) ⑤地域要因の将 　来予測 市街化調整区域内に所在し住宅需要は弱く必要に応じて取引されることが多い。今後も現状で推移すると予測す る。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     28,400 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は岐阜市の北西部の郊外に位置する市街化調整区域内の住宅地域である。主な需要者は地域に地縁血縁を有 するエンドユーザである。農家住宅も介在し新規参入が困難な閉鎖的な側面も有する。取引は必要に応じて個別的に行 われることが多く取引の標準規模、中心価格帯等を把握することは困難であるが、土地単価は概ね１㎡当たり３万円を 切る程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は市街化調整区域内に所在し、賃貸需要が弱くアパート等の賃貸想定は現実的ではないため収益還元法は適用 しなかった。本件においては市場の実態を反映した比準価格を採用し代表標準地との均衡も考慮のうえ、鑑定評価額を 上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　岐阜 -49                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     38,000 円／㎡ [100.0] 100 100 [101.0] 100 [133.8] [101.0] 100 28,400  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     28,700 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] コロナの沈静化に伴い岐阜市の土地取引件数 ・住宅着工数は好転しており優良物件につい ては需給の逼迫が見られる。一般経済も回復 基調にある。 地域要因の変動の乏しい地域で格別の変動要 因は見当たらない。近隣地域は概ねやや衰退 で推移している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +4.4 交通・接近　　　  +6.8 環境　　　　　　 +20.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.0 ％  ％