別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 岐阜 -68　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   岐阜 -68 岐阜県 岐阜第２ 氏名  不動産鑑定士　田内　淳   TEL.

鑑定評価額 9,150,000 円  １㎡当たりの価格 53,800 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月15日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 43,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月21日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 岐阜市柳津町梅松１丁目６７番 ②地積 　(㎡) 170   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） 都市機能誘導区域 1:3.5 住宅 Ｗ2 一般住宅、共同住宅 等のほか農地もある 住宅地域 北6m市道 水道、ガス、下水 柳津 60m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   180 ｍ、西   100 ｍ、南   100 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   7.0 ｍ、奥行　約　　  25.0 ｍ、規模　　       170 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北、６ｍ市 道 交通 施設 柳津駅南東方 60m 法令 規制 １住居 (60,200) 都市機能誘導区域 ⑤地域要因の将 　来予測 近隣地域は農地が残るが、駅に隣接しており、今後、住宅地域としての熟成を深めると推測する。その反面、鉄 道の性格及び地理的位置などから、急激な発展は見込めず地価は静態的に推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     53,800 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は市内柳津町の他茜部地区などの南部や隣接の羽島郡笠松町内にある住宅地全般を含む圏域。需要者の中心 は柳津町や周辺在住の鉄道利用者。周辺では、農地を中心にミニ開発による住宅分譲も散見されている。取引の中心と なる価格帯は、概ね更地で９００万～１，０００万円程度、新築戸建て住宅で、２，７００～３，０００万円前後と推 定される。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 対象標準地は、画地規模が小さく各戸に駐車場を備えた賃貸用建物の想定が困難なため、収益価格を求めることは困難 と判断した。近隣地域は農地なども多いが、快適性を重視する一般住宅地域であり、取引の大半も自用目的での住宅取 得である。よって、本件では、市場性を反映した比準価格を中心に、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記 のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　岐南 -2                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +3.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     53,800 円／㎡ [101.5] 100 100 [103.0] 100 [ 98.3] [100.0] 100 53,900  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     53,800 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] インフレ、円安による資材価格等の高騰によ り需要にやや足踏みがみられるが、需要の高 い地域は、引き続き引き合いが多い。 駅に隣接しているが、特段の変動要因はない 。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  -7.3 環境　　　　　　  +6.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％