別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月13日　提出 岐阜 -67　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   岐阜 -67 岐阜県 岐阜第２ 氏名  不動産鑑定士　水野　亨   TEL.

鑑定評価額 7,550,000 円  １㎡当たりの価格 33,700 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和5年1月6日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 岐阜市柳津町上佐波西５丁目９０番 ②地積 　(㎡) 224   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (60,200) （その他） (60,176) 1.2:1 住宅 Ｗ2 中小規模一般住宅の 中に空地が見られる 住宅地域 南4.4m市道 水道 柳津 3.7km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西    30 ｍ、南    50 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  16.0 ｍ、奥行　約　　  14.0 ｍ、規模　　       220 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位：北、４． ４ｍ市道 交通 施設 柳津駅北西方 3.7km 法令 規制 ｢調区｣  (60,176) ⑤地域要因の将 　来予測 近隣地域は市街化調整区域内に存し、農地が多く残る中、戸建住宅を中心として中小工場等が散在する地域であ る。市街化が抑制されるべき地域であるため急激な変動は無く、引き続き下落基調にて推移する地域と考える。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     33,700 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は旧柳津町地区及び市街化調整区域を含む岐阜市南西部に存する住宅地域である。調区内においては小規模 分譲もしくは既存宅地の取引が中心であるが、取引自体が限定的である。土地の値頃感から近隣の市街化区域内におい ては比較的取引が多く、新築戸建住宅においても総額２千万円前後の物件の売れ行きが良い。需要者は景気動向や賃金 の動向に伴い総額感を重視し、規模の大きな更地に関しては、価格が下がるか分割しての取引となる。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 当該地域は市街化調整区域内ではあるが、現に戸建住宅が存し、戸建住宅を中心として形成される住宅地域である。比 準価格は現実の取引事例を基礎とした実証的な価格であり、本件においては規範性の認められる取引事例より求めてお り、自用の低層戸建住宅の取引が中心となる地域においては特に規範性が高い。従って、比準価格を標準に代表標準地 との均衡にも留意の上、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　岐阜 -49                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     38,000 円／㎡ [ 99.7] 100 100 [101.0] 100 [114.9] [103.0] 100 33,600  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     34,100 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 市内人口は若干の下落傾向にあり、高齢化率 は上昇している。価格の推移、売買の動向に 関しては、駅、市街地周辺部と郊外とで二極 化が激しい。 市街化調整区域という土地利用上の規制もあ り、地域要因に特段の変動はない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +3.8 交通・接近　　　  -2.0 環境　　　　　　 +13.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.2 ％  ％