別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 岐阜 -64　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   岐阜 -64 岐阜県 岐阜第２ 氏名  不動産鑑定士　片山　恵津子   TEL.

鑑定評価額 10,700,000 円  １㎡当たりの価格 36,400 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月11日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月12日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 岐阜市岩田東３丁目９７番 ②地積 　(㎡) 293   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） 地区計画等 居住誘導区域 (60,180) 1:1.2 住宅 Ｗ2 一般住宅の中に農地 も見られる住宅地域 西4.5m市道 水道、下水 岐阜 9.5km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西   100 ｍ、南    30 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       300 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北　４．５ ｍ市道 交通 施設 岐阜駅北東方 9.5km 法令 規制 １住居 (60,180) 地区計画等 居住誘導区域 ⑤地域要因の将 　来予測 農地も見られる住宅地域で、今後暫くは現状を維持しつつ推移するものと予測する。交通利便性が劣る郊外の住 宅地に対する需要は弱く、地価は下落傾向で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     36,400 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、岐阜市北東部郊外を中心とする岐阜市内の住宅地域である。需要者は、市内居住者や市内又は周辺市町 の勤労者等の一次取得者が中心である。農地も残る地域で周辺では小規模開発も見受けられるが、中心市街地から距離 があり、交通利便性等で劣位にある郊外の住宅地に対する需要は弱含みである。取引の中心となる価格帯は、土地のみ では７００万円～１０００万円程度、新築戸建物件で２４００万円～３０００万円程度であると把握する。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 自己使用目的の取引が支配的な、居住の快適性を重視する住宅地域で、賃貸用建物の建設を目的とした取引はほとんど ない。賃貸市場が未成熟であること等から投資採算性に見合う共同住宅を想定することは非現実的であるため、収益価 格は試算しなかった。比準価格は類似地域内の事例を採用して試算しており、説得力を有する。従って、比準価格を採 用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　岐阜 -37                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     43,000 円／㎡ [ 98.8] 100 100 [100.0] 100 [116.7] [100.0] 100 36,400  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     36,900 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 岐阜市の人口は減少傾向にあるが、減少率は 県平均より小さい。住環境が良好な地域に対 する需要は堅調で、地価が上昇傾向にある地 域もある。 地域要因に目立った変動は認められない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +4.7 交通・接近　　　  -3.9 環境　　　　　　 +16.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.4 ％  ％