別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月15日　提出 岐阜 -53　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   岐阜 -53 岐阜県 岐阜第２ 氏名  不動産鑑定士　小池　育生   TEL.

鑑定評価額 6,910,000 円  １㎡当たりの価格 31,400 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 25,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月10日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 岐阜市日置江８丁目１２番外 ②地積 　(㎡) 220   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） 地区計画等 (60,176) 1:2.5 住宅 Ｗ3 一般住宅の中に農地 等が見られる住宅地 域 西4.4m市道 水道、下水 西岐阜 5.4km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西    30 ｍ、南    30 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北、４．４ ｍ市道 交通 施設 西岐阜駅南西方 5.4km 法令 規制 １住居 (60,176) 地区計画等 ⑤地域要因の将 　来予測 近隣地域は、旧来からの既成住宅地域であり、地域要因に格段の変化は認められない。鉄道駅への接近性、利便 性等が劣ることから、宅地需要は弱い。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     31,400 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、広域的には岐阜市南西部の住宅地域であり、特に価格牽連性が認められるのは、且格学区内を中心とす る住宅地域であると判定した。中心となる需要者層は、岐阜市及び隣接市在住の一次取得者と思料される。中心部への 接近性が劣ることから、宅地分譲も少ない。取引件数が少なく、中心価格帯については把握し難い状況にある。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 自用の戸建住宅のほか、周辺にはアパート等の賃貸用物件も散見されるが、対象標準地の画地規模を勘案し、単独では 賃貸用不動産の建築想定が困難であることから収益還元法については適用を断念した。本評価に際しては市場性を反映 した比準価格を標準とし、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の如く決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　岐阜 -37                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     43,000 円／㎡ [ 98.8] 100 100 [100.0] 100 [136.1] [100.0] 100 31,200  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     31,700 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 超低金利環境を背景として市況は回復傾向に あるが、建設資材の高騰等、先行きについて 一部に不透明感もみられる。 地域要因に特段の変化は認められない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +5.0 交通・接近　　　  +3.7 環境　　　　　　 +25.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.9 ％  ％