別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月15日　提出 岐阜 -52　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   岐阜 -52 岐阜県 岐阜第２ 氏名  不動産鑑定士　寺村　建一郎   TEL.

鑑定評価額 18,200,000 円  １㎡当たりの価格 84,600 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月4日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 64,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月12日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 岐阜市六条南１丁目１９番１３ ｢六条南１－１９－４｣ ②地積 　(㎡) 215   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ２住居 (60,200) 準防 （その他） 居住誘導区域 (70,200) 1:1 住宅 Ｓ2 住宅、共同住宅、事 務所等が混在する住 宅地域 南8m市道 水道、ガス、下水 岐阜 2.3km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   200 ｍ、西    50 ｍ、南   100 ｍ、北    70 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.5 ｍ、奥行　約　　  16.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北、８ｍ市 道 交通 施設 岐阜駅南西方 2.3km 法令 規制 ２住居 (70,200) 準防  居住誘導区域 ⑤地域要因の将 　来予測 バス通り南側に位置しており、やや市場性が劣る。人気の三里小校区であり、コロナ禍の在宅時間の長期化に伴 い優良住宅地は堅調に推移してきたが、金利上昇気配とともに横ばいに推移していく地域と予測する。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +5.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     84,600 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 対象学区である三里小校区の状況類似住宅地域等からなる同一需給圏を判定した。代替性が高いのは、主要地方道「岐 阜南濃線」以南である。主たる需要者は岐阜市及び周辺市町の勤労層で、名古屋圏への通勤層も含む。ＪＲ岐阜駅の徒 歩圏から外れるが、加納地区に準ずる優良住宅地である。農地も残る地域で宅地化が進行しており、ファミリー世帯か らの需要が見込まれる。市場の中心価格帯は更地で１５００万円強と解する。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格のみを得た。比準価格は近年の取引を基に算出されたものであり実証性に優れる。また、周辺地域において賃 貸物件は見受けられるものの、当地域の取引は主に自己利用目的で行われている。比準に際しては対象標準地と代替性 の高い三里学区の事例を採用しており、また規範性の優劣に応じて試算値の扱いに差異をつけ、精度の高い価格が得ら れた。よって本件では比準価格を採用し、代表標準地との検討も踏まえて鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　岐阜 -34                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    109,000 円／㎡ [101.8] 100 100 [100.0] 100 [139.8] [105.0] 100 83,300  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     84,200 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] ウィズコロナが徐々に浸透。諸外国の動きに 反し、依然低金利が続く中で、在宅時間の長 期化により住宅需要は今のところ安定してい る。 地域要因に目立った変化等は見られない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -0.4 交通・接近　　　  +6.3 環境　　　　　　 +32.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +0.5 ％  ％