別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月13日　提出 岐阜 -51　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   岐阜 -51 岐阜県 岐阜第２ 氏名  不動産鑑定士　深貝　哲郎   TEL.

鑑定評価額 8,540,000 円  １㎡当たりの価格 52,100 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月11日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 41,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和5年1月6日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 岐阜市鏡島中１丁目２番１４ ｢鏡島中１－２－１７｣ ②地積 　(㎡) 164   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) 準防 （その他） 居住誘導区域 (70,200) 台形 1:1.2 住宅 Ｓ2 中規模一般住宅が多 い既成住宅地域 南5m市道 水道、ガス、下水 西岐阜 1.4km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   150 ｍ、西   150 ｍ、南    40 ｍ、北    40 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       180 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北、５ｍ市 道 交通 施設 西岐阜駅北方 1.4km 法令 規制 １住居 (70,200) 準防  居住誘導区域 ⑤地域要因の将 　来予測 標準地周辺で今後、事業所跡地などで開発・分譲等も一部予測されるが、特に大きな変化はない。地価は今後、 下落幅縮小または横ばい傾向で推移していくと予測する。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0 形状　　　　　　　　　　　　　　  -1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     52,100 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、岐阜市南西部の鏡島・市橋・本荘校区などで、旧来からの一般住宅を主体とする既成住宅地域に一部開 発等による新興住宅地域を含めたエリアである。需要者層は市内及び隣接市の事業所や名古屋方面への通勤者などが中 心となっており、購入目的は既成市街地での買換えのほか、新規分譲も見られる。最多価格帯は取引規模にもよるが概 ね、更地で１０００万～１３００万円、土地建物一体で２５００万～２８００万円程度と推定される。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は、中心市街地に隣接し、比較的利便性に優れた住宅地域内にあることから、自用目的の土地・建物の取引が 多い。一方で、賃貸物件も比較的多く見られるが、昨今の供給過多による家賃低落傾向から採算性は低い。本件では、 標準地の画地規模が小さいことから収益還元法は非適用とし、比準価格を採用するとともに、代表標準地との検討も踏 まえ、上記の通り鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　岐阜 -37                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     43,000 円／㎡ [ 98.8] 100 100 [100.0] 100 [ 83.2] [102.0] 100 52,100  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     52,700 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 新型コロナウイルスが再拡大している中で、 行動制限の緩和、経済活動の再開に伴う土地 需要の回復が期待される。 既成住宅地域として、特に大きな変化は見ら れない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +3.1 交通・接近　　　 -22.2 環境　　　　　　  +3.7 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.1 ％  ％