別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月15日　提出 岐阜 -47　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   岐阜 -47 岐阜県 岐阜第２ 氏名  不動産鑑定士　丸山　正樹   TEL.

鑑定評価額 11,900,000 円  １㎡当たりの価格 72,800 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月13日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 58,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 岐阜市長良福江町１丁目３５番１外 ②地積 　(㎡) 163   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ２中専 (60,200) 準防 （その他） 居住誘導区域 (70,160) 1:1.5 住宅 Ｗ2 一般住宅、共同住宅 のほか農地もある住 宅地域 北4m市道 水道、ガス、下水 岐阜 5.6km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西   140 ｍ、南    25 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       150 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北、４ｍ市 道 交通 施設 岐阜駅北東方 5.6km 法令 規制 ２中専 (70,160) 準防  居住誘導区域 ⑤地域要因の将 　来予測 戸建住宅を中心とする住宅地域で、農地の宅地化が徐々に進行しているほかは格別な変動要因はなく、当分の間 現状を維持し、地価はほぼ横這いで推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     72,800 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、長良小学校区及び長良西小学校区を中心とした長良川以北の比較的利便性が高い住宅地域である。需要 者は当市及びその周辺市町の一次取得者である。長良地域は、文教地区という性格も有するため、従来から住宅地とし て人気が高いエリアで、需要は比較的堅調である。土地価格は１２００万円～１５００万円程度、新築戸建分譲は３０ ００万円～４０００万円程度が需要の中心になっている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は中規模一般住宅を中心とした住宅地域である。当地域は賃貸需要も見込めるが標準地は画地面積が小さいこ とから収益建物想定に合理性を欠くため収益還元法を非適用とした。一方、比準価格は、「長良西小」校区の住宅地の 事例より求め、実証性を有する。よって、比準価格を採用し、代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記のとお り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　岐阜 -2                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     89,600 円／㎡ [ 98.8] 100 100 [100.0] 100 [121.0] [100.0] 100 73,200  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     72,800 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 岐阜市の人口は微減傾向にある。土地取引件 数は、増加傾向にあるが、建築着工は、ほぼ 横ばいで推移している。 特段の変動要因は見られず、現状維持で推移 している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +4.8 交通・接近　　　  +0.4 環境　　　　　　 +15.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％