別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月13日　提出 岐阜 -40　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   岐阜 -40 岐阜県 岐阜第２ 氏名  不動産鑑定士　山村　寛   TEL.

鑑定評価額 10,700,000 円  １㎡当たりの価格 52,600 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 43,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月15日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 岐阜市旦島４丁目５番７ ｢旦島４－５－１１｣ ②地積 　(㎡) 204   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ２中専 (60,200) （その他） 地区計画等 1:3 住宅 Ｗ2 区画整然とし農地も 多く見られる新興住 宅地域 北6m市道 水道、ガス、下水 岐阜 5.9km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西   140 ｍ、南    90 ｍ、北    90 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北、６ｍ市 道 交通 施設 岐阜駅北西方 5.9km 法令 規制 ２中専 (60,200) 地区計画等 ⑤地域要因の将 　来予測 土地区画整理後の新興の住宅地域。一次取得者を中心に需要は多いが、周辺に代替関係にある住宅地が多く、潜 在的な供給圧力もあり、供給が需要を上回っている。地価は調整局面にあり若干の下落傾向にあると予測する。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     52,600 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は島地区の土地区画整理後の住宅地である。近隣地域が所在する旦島、及び隣接する西中島地区は住宅需要 は旺盛で人口、世帯数とも市内で最も増加している地域の一つである。しかし、近隣地域と同程度の宅地供給も多く、 地価の上昇は見られない。需要者の中心は市内在住、通勤の一次取得者である。需要の中心価格帯は、接面方位等の条 件により４５，０００円／㎡～６０，０００円／㎡とやや幅がある。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域及びその周辺に共同住宅も見られるが、大半は遊休地の活用や相続税対策を目的としており土地価格に見合う 賃料水準が形成されていない。更に画地規模から経済合理性に適した賃貸建物を建築することができず、収益還元法を 適用することはできなかった。自用目的取引を中心とした住宅地で快適性のほか、代替関係にある地価が価格形成に与 える影響は大きく、比準価格を採用し、更に代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　岐阜 -2                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     89,600 円／㎡ [ 98.8] 100 100 [100.0] 100 [168.4] [100.0] 100 52,600  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     53,600 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 岐阜市の住宅地需要はＪＲ駅周辺および南部 の安定している地域と北部の人口が減少し、 需要が減退している地域に二極化の傾向がみ られる。 周辺の土地区画整理事業済みの代替・競合関 係にある宅地の供給圧力が強く、地価を抑え ている。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -1.5 交通・接近　　　  +7.2 環境　　　　　　 +59.5 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.9 ％  ％