別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月13日　提出 岐阜 -35　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   岐阜 -35 岐阜県 岐阜第２ 氏名  不動産鑑定士　深貝　哲郎   TEL.

鑑定評価額 13,700,000 円  １㎡当たりの価格 64,100 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月11日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 51,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和5年1月6日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 岐阜市水主町２丁目８７番１ ②地積 　(㎡) 214   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) 準防 （その他） 居住誘導区域 (70,200) 1:1 住宅 Ｗ2 一般住宅のほか農地 もかなり見られる住 宅地域 西5.5m市道 水道、ガス、下水 岐阜 2.7km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西    90 ｍ、南   150 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       225 ㎡程度、形状　ほぼ正方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北、５．５ ｍ市道 交通 施設 岐阜駅南方 2.7km 法令 規制 １住居 (70,200) 準防  居住誘導区域 ⑤地域要因の将 　来予測 市南部にあって、中心市街地にも比較的近接して、交通アクセスにも恵まれた住宅地域として、やや発展的に推 移すると予測する。地価は、今後、横ばいまたはやや上昇傾向で推移すると見込まれる。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     64,100 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、岐阜市茜部校区を中心に鶉・厚見校区なども含めた南部の住宅地域である。市場参加者は主に市内及び 隣接市の勤労者・自営業者のほか、名古屋方面への通勤者なども含まれる。最多価格帯は取引規模にもよるが、更地で １２００万～１５００万円、土地建物一体で２７００万～３０００万円程度と推定される。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は市郊外の新興住宅地と既存住宅地が混在する地域にあって、自用目的の土地建物の取引が多い。一方、周辺 地域では賃貸物件も多く見られるが昨今の供給過剰、家賃低落傾向から採算性は比較的低い。よって、本件では比準価 格を採用し、さらに代表標準地との検討も踏まえ、上記の通り鑑定評価額を決定した。なお、収益還元法は本標準地の 画地規模が比較的小さく、賃貸物件の想定が困難であることから適用を断念した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　岐阜 -37                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     43,000 円／㎡ [ 98.8] 100 100 [100.0] 100 [ 66.3] [100.0] 100 64,100  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     64,100 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 新型コロナウイルスが再拡大している中で、 行動制限の緩和、経済活動の再開に伴う土地 需要の回復が期待される。 農地の宅地化等により、住宅地域として熟成 しつつある。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +1.5 交通・接近　　　  -8.2 環境　　　　　　 -28.8 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％