別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月15日　提出 岐阜 -32　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   岐阜 -32 岐阜県 岐阜第２ 氏名  不動産鑑定士　丸山　正樹   TEL.

鑑定評価額 5,260,000 円  １㎡当たりの価格 22,300 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月13日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 岐阜市大字福富字西沖１５９９番５１ ②地積 　(㎡) 236   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,80) （その他） 地区計画等 台形 1:1.2 住宅 Ｗ2 中規模住宅が建ち並 ぶ郊外の閑静な住宅 地域 北4m市道 水道、ガス、下水 岐阜 12.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   200 ｍ、西   200 ｍ、南    50 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.5 ｍ、奥行　約　　  17.0 ｍ、規模　　       230 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北、４ｍ市 道 交通 施設 岐阜駅北東方 12.0km 法令 規制 １低専 (50,80) 地区計画等 ⑤地域要因の将 　来予測 岐阜市北東部郊外の既成住宅団地である。今後も概ね現状維持にて推移すると予測するが居住者の高齢化、都心 回帰等により地価水準はやや下落傾向で推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 形状　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     22,300 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、岐阜市北東部を中心とする郊外の住宅地域である。主たる需要者は、地縁的選好性を有する個人が中心 である。団地の開発時期が古く、居住者の高齢化が進行していることから空き家が増加している。また、岐阜駅からも 遠く、利便性に乏しく、総じて需要は弱含みの状況である。需要の中心価格帯は、土地総額４００万～６００万円程度 、中古住宅はリノベーション後で８００～１５００万円程度と判断される。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は、同一需給圏内に存する当市北東部郊外の住宅地の取引事例を選択して試算し、規範性は高い。また、収益 価格は、「１低専」の住宅団地であり、賃貸用共同住宅の想定は妥当性を欠くことから、非適用とした。本件では、自 己居住目的の取引が一般的であり、市場実態を反映した比準価格の規範性は高いと判断される。以上のことから、比準 価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　岐阜 -24                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     29,600 円／㎡ [ 97.0] 100 100 [101.0] 100 [127.1] [100.0] 100 22,400  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     22,900 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 岐阜市の人口は微減傾向にある。土地取引件 数は、増加傾向にあるが、建築着工は、ほぼ 横ばいで推移している。 特段の変動要因は見られず、現状維持で推移 している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +7.4 交通・接近　　　  -1.4 環境　　　　　　 +20.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -2.6 ％  ％