別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 岐阜 -31　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   岐阜 -31 岐阜県 岐阜第２ 氏名  不動産鑑定士　塩田　英明   TEL.

鑑定評価額 10,500,000 円  １㎡当たりの価格 53,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 42,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月12日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 岐阜市花月町２丁目４番３ ②地積 　(㎡) 198   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ２中専 (60,200) 準防 （その他） 居住誘導区域 (70,200) 1:2.5 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅の中 に農地も介在する住 宅地域 北5.4m市道 水道、ガス、下水 岐阜 3.5km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西   100 ｍ、南    50 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北　５．４ ｍ市道 交通 施設 岐阜駅北東方 3.5km 法令 規制 ２中専 (70,200) 準防  居住誘導区域 ⑤地域要因の将 　来予測 岐阜市中心市街地への接近性が良好な住宅地域。周辺では小規模宅地開発による新築戸建分譲も見られるが、山 際に位置し、小学校等への接近性もやや劣ることから、地価はやや下落傾向で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     53,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、長森西地区を中心とした岐阜市東部の住宅地域。主たる需要者は、市内に居住する一次取得者層が中心 である。当地域は岐阜市中心市街地への接近性が良好ながら農地も残る住宅地域で、小規模宅地開発による新築戸建分 譲も見られるが、商業施設や小学校から距離があり、生活利便性にやや欠けることから、需要は若干弱含みである。取 引の中心価格帯は、土地で１，０００万円前後、新築戸建分譲で２，３００万～２，８００万円程度と思料する。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は、中規模一般住宅を中心とする住宅地域で、周辺には賃貸アパート等の収益物件も見られるが、自己居住目 的の取引が大半で、画地規模から見ても収益想定は合理性に欠けるため、収益還元法の適用を断念した。よって、本件 では同一需給圏内の類似地域に存する規範性の高い取引事例より算出した比準価格を重視し、代表標準地を規準とした 価格との均衡にも留意して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　岐阜 -37                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     43,000 円／㎡ [ 98.8] 100 100 [100.0] 100 [ 80.5] [100.0] 100 52,800  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     53,100 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 生活利便性に優れた地域での住宅需要は堅調 であり、低金利の継続や住宅取得支援施策等 もあって、地価の上昇地点は増加している。 小規模宅地開発により農地の宅地化が進みつ つある。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +1.8 交通・接近　　　  -3.0 環境　　　　　　 -18.5 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.2 ％  ％