別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月13日　提出 岐阜 -28　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   岐阜 -28 岐阜県 岐阜第２ 氏名  不動産鑑定士　山村　寛   TEL.

鑑定評価額 8,000,000 円  １㎡当たりの価格 58,800 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 47,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月15日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 岐阜市大字正木字貴船１１８４番５ ②地積 　(㎡) 136   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ２中専 (60,200) 準防 （その他） 居住誘導区域 (70,200) 1:1.5 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅の中 に空地等が見られる 住宅地域 西5.5m市道 水道、ガス、下水 岐阜 5.4km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    20 ｍ、西    30 ｍ、南   200 ｍ、北    10 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       180 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北、５．５ ｍ市道 交通 施設 岐阜駅北方 5.4km 法令 規制 ２中専 (70,200) 準防  居住誘導区域 ⑤地域要因の将 　来予測 周辺には土地区画整理事業済みの地区が多い中、旧来からの街区のまま自然発生的に発展した既存の住宅地域で ある。商業施設等への利便性は高いが、代替関係にある宅地も多く、地価は横這い傾向にあると予測する。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     58,800 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は岐阜市内長良川以北の既成住宅地域及び新興住宅地域。需要者の中心は地縁性を有する個人または市内に 通勤する一次取得者である。戸建住宅を主体とした既成住宅地域で、大型複合店舗や幹線道路へのアクセスは良好であ るが、街区の整備が進んでおらず、周辺の土地区画整理事業地と比較し、需要はやや劣る。需要の中心価格帯は土地は ５３，０００円／㎡～６３，０００円／㎡程度と思料する。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域及びその周辺に共同住宅も見られるが、大半は遊休地の活用や相続税対策を目的としており土地価格に見合う 賃料水準が形成されていない。また、対象標準地はその画地規模から経済合理性に適した賃貸建物を建築することがで きず、収益還元法を適用することはできなかった。快適性、利便性を指標とした自用目的の取引が多い住宅地域である ことから、比準価格を採用し、更に代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　岐阜 -2                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     89,600 円／㎡ [ 98.8] 100 100 [100.0] 100 [150.5] [100.0] 100 58,800  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     58,800 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 岐阜市の住宅地需要はＪＲ駅周辺および南部 の安定している地域と北部の人口が減少し、 需要が減退している地域に二極化の傾向がみ られる。 地域要因に目立った変動は認められない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  -1.3 環境　　　　　　 +52.5 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％