別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 岐阜 -26　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   岐阜 -26 岐阜県 岐阜第２ 氏名  不動産鑑定士　片山　恵津子   TEL.

鑑定評価額 12,600,000 円  １㎡当たりの価格 45,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月11日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 37,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月12日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 岐阜市柳津町蓮池６丁目９６番１ ②地積 　(㎡) 277   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） 居住誘導区域 1.5:1 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅の中 に農地等が混在する 住宅地域 北5m市道 水道、下水 柳津 900m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   120 ｍ、西    60 ｍ、南    20 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  20.0 ｍ、奥行　約　　  14.0 ｍ、規模　　       280 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北　５ｍ市 道 交通 施設 柳津駅東方 900m 法令 規制 １住居 (60,200) 居住誘導区域 ⑤地域要因の将 　来予測 一般住宅のほか農地も残る住宅地域で、徐々に熟成を深めつつ推移するものと予測する。地価はやや下落傾向で 推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     45,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は岐阜市南部の鶉地区及び柳津地区、羽島郡笠松町等を中心とする住宅地域である。需要者の中心は市内又 は周辺市町の勤労者等である。商業施設への接近性が良好な地域で、周辺では小規模開発による宅地分譲等も散見され る。取引の中心となる価格帯は、土地のみで８００万円～１３００万円程度、新築戸建物件で２５００万円～３３００ 万円程度と把握する。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 一般住宅を中心とした、居住の快適性等を重視する住宅地域で、取引は自己使用目的のものが大半である。賃貸用建物 の建設を目的とした取引はほとんどなく、標準地の画地規模で投資採算性に見合う共同住宅を想定することは非現実的 であるため、収益価格は試算しなかった。比準価格は類似地域内の事例を採用して試算しており、信頼性が高い。以上 より、市場性を反映した比準価格を採用して、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　岐南 -2                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +3.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     53,800 円／㎡ [101.5] 100 100 [103.0] 100 [116.8] [100.0] 100 45,400  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     45,700 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 岐阜市の人口は減少傾向にあるが、減少率は 県平均より小さい。住環境が良好な地域に対 する需要は堅調で、地価が上昇傾向にある地 域もある。 地域要因に目立った変動は認められない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +3.1 交通・接近　　　  -2.3 環境　　　　　　 +16.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.4 ％  ％