別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 岐阜 -23　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   岐阜 -23 岐阜県 岐阜第２ 氏名  不動産鑑定士　西村　隆   TEL.

鑑定評価額 6,040,000 円  １㎡当たりの価格 38,200 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月13日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月16日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 岐阜市粟野西６丁目１１１番２ ②地積 　(㎡) 158   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,80) （その他） 1:2 住宅 Ｓ2 中規模一般住宅のほ か農地も見られる住 宅地域 東4.5m市道 水道、ガス、下水 岐阜 9.5km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    80 ｍ、南    30 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       150 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北　４． ５ｍ市道 交通 施設 岐阜駅北方 9.5km 法令 規制 １低専 (50,80) ⑤地域要因の将 　来予測 岐阜市北部郊外の農地を中心に住宅が介在する地域。住宅需要がやや弱いため地価は下落が続いている。しばら くは現状維持と予測する。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     38,200 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は岐阜市の北部の郊外に位置する住宅地域である。主な需要者は当市及び周辺市に居住する比較的低予算の 住宅を需要するエンドユーザである。周辺地域では宅地開発が散見されるが需要の程度はやや低調である。コロナ禍の 影響も沈静化し徐々に以前の状態に戻りつつある。取引の中心価格帯は土地１６０㎡で６百万円前後、戸建分譲で２１ 百万～２６百万円程度。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は自己使用目的の住宅を中心とする地域で、一部アパート等も散見するがこれらは土地所有者が節税目的で建 築したものが大半である。よって収益性、投資目的の観点からの需要者は少ないと判断し収益還元法は適用しなかった 。本件においては市場の実態を反映した比準価格を採用し代表標準地との均衡も検討のうえ鑑定評価額を上記のとおり 決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　岐阜 -37                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     43,000 円／㎡ [ 98.8] 100 100 [100.0] 100 [113.2] [101.0] 100 37,900  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     38,700 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] コロナの沈静化に伴い岐阜市の土地取引件数 ・住宅着工数は好転しており優良物件につい ては需給の逼迫が見られる。一般経済も回復 基調にある。 需要の程度は低調で地価下落が続いいる。や や弱含みで推移している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +4.7 交通・接近　　　  -1.0 環境　　　　　　  +6.0 行政　　　　　　  +3.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.3 ％  ％