別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月11日　提出 岐阜 -20　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   岐阜 -20 岐阜県 岐阜第２ 氏名  不動産鑑定士　清水　裕示   TEL.

鑑定評価額 7,400,000 円  １㎡当たりの価格 58,300 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月6日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 47,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月2日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 岐阜市須賀４丁目８番２３ ｢須賀４－８－２７｣ ②地積 　(㎡) 127   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） 1:1.2 住宅 Ｗ2 一般住宅、共同住宅 等が混在する住宅地 域 北6m市道 水道、ガス、下水 西岐阜 2.3km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    20 ｍ、西   130 ｍ、南    50 ｍ、北    40 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       150 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北　６ｍ市 道 交通 施設 西岐阜駅南西方 2.3km 法令 規制 １住居 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 ＪＲ西岐阜駅を最寄り駅とする住宅地域である。小学校へ通うのに幹線道路を横断しなければならないため、当 駅周辺の住宅地とは異なり、地価は今後も暫く弱含みで推移するものと予測される。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     58,300 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏の範囲は岐阜市南西部、岐阜県庁の背後に形成される住宅地域と判断される。需要者は岐阜市、名古屋市等 へマイカー通勤する一次取得者層が中心。西岐阜駅に近い市橋小校区の住宅地需要は依然堅調であるが、当地域から小 学校へ通うには国道２１号を横断しなければならないため、子育て世代の需要は今一つの感がある。需要の中心となる 価格帯は土地のみで総額１１百～１２百万円前後、新築戸建で同２５百万円～３０百万円程度と思料する。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は実際の取引事例を価格判定の基礎としており、実証的な価格である。一方当地域内の賃貸物件は共同住宅程 度で、画地地規模も小さい上、土地を含めた投下資本に見合うだけの収益は得られないことから、収益価格の試算は断 念した。農地も残る住宅地域であり、取引の中心は利便性等を重視した自用目的である。以上の結果、価格決定に際し ては比準価格を標準とすべきと判断し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　岐阜 -37                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     43,000 円／㎡ [ 98.8] 100 100 [100.0] 100 [ 73.3] [100.0] 100 58,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     58,600 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 令和４年度の県地価調査によると、岐阜市の 住宅地の平均変動率は前年比０．５Ｐ改善し 、上昇地点の数も前年の４地点から９地点に 増加した。 岐阜県庁の新庁舎が完成し、今後、当地域も 含め、周辺の土地利用に影響を与える可能性 がある。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  +0.4 環境　　　　　　 -27.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.5 ％  ％