別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月13日　提出 岐阜 -19　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   岐阜 -19 岐阜県 岐阜第２ 氏名  不動産鑑定士　山村　寛   TEL.

鑑定評価額 12,500,000 円  １㎡当たりの価格 87,100 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 70,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月15日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 岐阜市山口町２４番 ②地積 　(㎡) 144   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 商業 (80,400) 準防 （その他） 都市機能誘導区域 (90,306) 1:6 住宅 Ｓ3 中小規模一般住宅が 多く見られる既成住 宅地域 東5.1m市道 水道、ガス、下水 岐阜 3.6km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西   150 ｍ、南    20 ｍ、北    80 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   8.0 ｍ、奥行　約　　  25.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北、５．１ ｍ市道 交通 施設 岐阜駅北東方 3.6km 法令 規制 商業 (90,306) 準防  都市機能誘導区域 ⑤地域要因の将 　来予測 当該地域は、金華山ふもとの一般住宅等が建ち並ぶ住環境のよい既成の住宅地域である。今後も現状のまま推移 すると予測される。宅地需要は底堅く、地価は概ね安定して推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 間口・奥行の関係　　　　　　　　  -2.0 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     87,100 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、ＪＲ東海道本線以北で長良川以南のＪＲ岐阜駅勢圏の熟成した住宅地域。近隣地域は金華山の麓井の口 地区に所在し、古い街並みも残る品等の良い住宅地である。需要者の中心は、市内の居住者である。ＪＲ岐阜駅徒歩圏 外であるが、市街地の住宅地として一定の根強い需要が見られる。一方で、間口が狭く細長い画地が多いことから、地 価が上昇するまでには至っていない。中心価格帯は、概ね土地で８０，０００円／㎡～１００，０００円／㎡である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域及びその周辺は賃貸物件は少ない。また、対象標準地はその画地規模から経済合理性に適した賃貸建物を建築 することができず、収益還元法を適用することはできなかった。近隣地域では自用目的取引を中心とした既存の住宅地 であり、街並みや住環境等に着目して価格が形成されている。比準価格は市場性を反映しており採用は妥当と判断した 。代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　岐阜 -1                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +2.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    102,000 円／㎡ [102.0] 100 100 [102.0] 100 [115.7] [ 99.0] 100 87,300  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     87,100 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 岐阜市の住宅地需要はＪＲ駅周辺および南部 の安定している地域と北部の人口が減少し、 需要が減退している地域に二極化の傾向がみ られる。 熟成した環境のよい市街地内の住宅地で大き な変化はない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +2.8 交通・接近　　　  +6.7 環境　　　　　　  +5.5 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％