別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月11日　提出 岐阜 -13　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   岐阜 -13 岐阜県 岐阜第２ 氏名  不動産鑑定士　清水　裕示   TEL.

鑑定評価額 11,800,000 円  １㎡当たりの価格 62,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月6日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 50,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月2日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 岐阜市野一色５丁目１０番７ ｢野一色５－１０－５｣ ②地積 　(㎡) 188   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ２中専 (60,200) 準防 （その他） (70,180) 1:2 住宅 Ｗ2 一般住宅のほかに共 同住宅等も見られる 住宅地域 北4.5m市道 水道、ガス、下水 岐阜 5.2km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西    60 ｍ、南   100 ｍ、北    70 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北　４． ５ｍ市道 交通 施設 岐阜駅東方 5.2km 法令 規制 ２中専 (70,180) 準防  ⑤地域要因の将 　来予測 これまでミニ開発が多く行われてきた、当市郊外の住宅地である。当地域と比べ、地価が割安な周辺地域におけ る需要が高まっており、当地域の地価は相対的にやや弱含みにて推移するものと予測される。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     62,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏の範囲は各務原市境に近い住宅地域と判断される。需要者は市内在住の１次取得者層が中心。野一色地区は 総合病院や教育施設等が徒歩圏内に立地することもあって、早くからミニ開発が行われてきたが、そのため、発展の余 地が少なくなっており、近年は、開発余地のある琴塚・水海道地区の引き合いが増えている。取引の中心価格帯は土地 （５０坪）で１０百万円前後、建売分譲で２５～３２百万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は現実の取引事例に基づくもので、実証的かつ説得力を有する。一方、近隣地域は農地も残る市外延部に位置 するが、対象標準地の画地規模で賃貸物件を建築想定することは現実的に困難であることから、収益価格を求めること は断念した。自用目的の取引が大半であることから、本件では市場性、資産性を適切に反映している比準価格が十分説 得力を有するものと判断し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　岐阜 -37                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     43,000 円／㎡ [ 98.8] 100 100 [100.0] 100 [ 67.8] [100.0] 100 62,700  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     62,700 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 市内では一般に、駅近くの土地需要が強いも のの、生活利便性が高い地域では、市中心部 からやや離れていても一定の需要が見られる 。 特に大きな変化は見られない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +4.7 交通・接近　　　  -6.1 環境　　　　　　 -31.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.3 ％  ％