別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 岐阜 -10　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   岐阜 -10 岐阜県 岐阜第２ 氏名  不動産鑑定士　豊田　真弘   TEL.

鑑定評価額 5,000,000 円  １㎡当たりの価格 13,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月12日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 岐阜市大字彦坂字中屋敷６３番 ②地積 　(㎡) 370   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (60,200) （その他） 土砂災害警戒区域 (60,160) 1:1 住宅 Ｗ2 山間の農家住宅が多 い既成の住宅地域 北3m市道 水道 岐阜 12.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   110 ｍ、西   240 ｍ、南    40 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  20.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       400 ㎡程度、形状　正方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北　３ｍ市 道 交通 施設 岐阜駅北方 12.0km 法令 規制 ｢調区｣  (60,160) 土砂災害警戒区域 ⑤地域要因の将 　来予測 農家住宅を中心とする市街化調整区域内の集落地域。静態的な地域であり、今後も現状維持にて推移するものと 思料する。取引はほとんどなく、地価水準は引き続き下落傾向で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     13,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、岐阜市北部郊外を中心とする市街化調整区域内の農家集落地域。主たる需要者は当該圏域に地縁性を有 する個人が中心である。市街化調整区域においては公法上の規制等から宅地取引は限定的且つ静態的となる傾向にある 。当該地域での取引はほとんど見られず、需給は弱含みであるため、市場の中心となる価格帯の把握は困難な状況であ る。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は、市街化調整区域内の農家集落地域であり、自己利用目的での取引がほとんどであることから、同一需給圏 の類似地域に存する多数の取引事例を基に算出した比準価格の信頼性は高い。したがって、市場の実態を反映した比準 価格を妥当と判断し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。なお、本評価においては、公法上の規制等から賃貸用建物 を想定することに現実的妥当性が認められないため、収益還元法を適用することができなかった。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     13,700 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 生活利便性が良好な住宅地域では地価上昇地 点が増加傾向にあるが、人口減少や高齢化が 進む地域では地価の下落が継続している。 地域要因に目立った変動は認められない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.5 ％  ％