鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

岐阜 -7　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	岐阜南Ｙ２４ -61896	岐阜市		建付地	（　）	ほぼ正方形	南6.6m市道、東6m、北6m、三方路		１住居居住誘導区域 (80,200)
b	岐阜南Ｙ５６ -61930	岐阜市		建付地	（　）	ほぼ正方形	西8m市道、北8m、角地		準工居住誘導区域 (80,200)
c	岐阜南５３ -69519	岐阜市		建付地	（　）	長方形	北6m市道、中間画地		１住居居住誘導区域 (70,200)
d	岐阜南Ｙ５０ -67332	岐阜市		建付地	（　）	長方形	南6m市道、中間画地		１住居 (60,200)
e	岐阜南２４ -65900	岐阜市		更地	（　）	ほぼ長方形	西6m市道、中間画地		準工居住誘導区域 (70,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 84,732	100 [ 100.0]	[ 101.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 109.2]	78,602	100 [ 104.4]	75,289	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	75,300
b	(　 ) 84,337	100 [ 100.0]	[ 101.1] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	82,781	100 [ 109.0]	75,946		75,900
c	(　 ) 65,162	100 [ 100.0]	[ 100.1] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	65,227	100 [ 92.6]	70,440		70,400
d	(　 ) 54,125	100 [ 100.0]	[ 100.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	52,864	100 [ 78.5]	67,343		67,300
e	(　 ) 61,902	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	61,902	100 [ 91.3]	67,801		67,800

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.08	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.1	交通・接近　 +2.3	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 +0.08	画地　　　　 +9.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.08	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.6	交通・接近　 +5.2	環境　　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.08	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.01	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.5	交通・接近　 +2.5	環境　　　　 -11.0
c	正常	％／月 +0.01	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.5	交通・接近　 +3.1	環境　　　　 -25.0
d	正常	％／月 +0.05	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.5	交通・接近　 +1.1	環境　　　　 -11.0
e	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 72,300 円／㎡]

岐阜 -7　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成の住宅地域に所在し、土地の再調達原価の把握ができないため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

□ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
						（　）	（ - ）％
	⑧収益価格	円　　　　（　円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
■　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由		対象標準地は画地規模が小さく、共同住宅の想定は非現実的であるため、収益還元法は非適用とした。

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

別記様式第一

鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出
岐阜 -7　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

岐阜 -7

岐阜県

岐阜第２

氏名

不動産鑑定士　豊田　真弘

TEL.

鑑定評価額

9,050,000 円

１㎡当たりの価格

72,400 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和5年1月1日	(4)鑑定評価日	令和5年1月10日	(6) 路線価	[令和4年1月] 路線価又は倍率	57,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和4年12月12日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	岐阜市茜部中島２丁目５３番２外				②地積　(㎡)	125 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		１住居 (60,200) 準防（その他） (70,200)
	1:2.5	住宅Ｗ2	一般住宅、事業所のほか農地も介在する住宅地域	西5.5m市道	水道、ガス、下水	岐阜 2.2km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 50 ｍ、西 60 ｍ、南 100 ｍ、北 30 ｍ

②標準的使用

低層住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 8.0 ｍ、奥行　約　　 18.0 ｍ、規模　　 140 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

基準方位北　５．５
ｍ市道

交通

施設

岐阜駅南方

2.2km

法令

規制

１住居
(70,200)
準防

⑤地域要因の将
　来予測

一般住宅や事業所の中に農地が介在する住宅地域。小学校への接近性はやや劣るが、生活利便施設への接近性は
良好で、周辺では小規模開発による新築戸建分譲が散見され、地価はやや上昇傾向で推移するものと予測する。

(3)最有効使用の判定

低層住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 0.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 72,400 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 / 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、岐阜市南部の茜部地区を中心とする既成住宅地域。当地域は比較的生活利便性が良好な住宅地域で、付
近では小規模開発による新築戸建分譲が見られるなど、需給は比較的堅調である。主たる需要者は、当該圏域に地縁性
を有する個人が中心であるが、市外からの転入者需要も見込まれる。取引の中心となる価格帯は、土地で１，２００万
～１，７００万円程度、建売分譲で３，０００万～４，０００万円程度と予想される。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

近隣地域は、一般住宅や事業所の中に農地が介在する住宅地域で、一部賃貸物件も見られるものの自己利用目的での住
宅取得が中心であることから、同一需給圏の類似地域に存する多数の取引事例を基に算出した比準価格の信頼性は高い
。したがって、市場の実態を反映した比準価格を重視し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決
定した。なお、本評価においては収益想定に合理性が認められないため、収益還元法を適用することができなかった。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　岐阜 -34 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 109,000 円／㎡

[101.8]
100

100
[100.0]

100
[153.3]

[100.0]
100

72,400

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     71,600 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

生活利便性が良好な住宅地域では地価上昇地
点が増加傾向にあるが、人口減少や高齢化が
進む地域では地価の下落が継続している。

地域要因に目立った変動は認められない。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  +3.1
交通・接近　　　 +11.4
環境　　　　　　 +33.5
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+1.1 ％

％

３　試算価格算定内訳

岐阜 -7　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	岐阜南２４ -65900	岐阜市		更地	（　）	ほぼ長方形	西6m市道、中間画地		準工居住誘導区域 (70,200)
b	岐阜南５３ -69519	岐阜市		建付地	（　）	長方形	北6m市道、中間画地		１住居居住誘導区域 (70,200)
c	岐阜南６１ -75373	岐阜市		更地	（　）	ほぼ長方形	南6m市道、東4m、北5m、三方路		準工居住誘導区域 (80,200)
d	岐阜南３２ -69696	岐阜市		更地	（　）	ほぼ長方形	北6m市道、中間画地		準工居住誘導区域 (70,200)
e	岐阜南Ｙ３９ -72211	岐阜市		建付地	（　）	ほぼ台形	南東5.6m市道、中間画地		２住居居住誘導区域 (70,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 61,902	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	61,902	100 [ 88.3]	70,104	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	70,100
b	(　 ) 65,162	100 [ 100.0]	[ 100.1] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	65,227	100 [ 93.6]	69,687		69,700
c	(　 ) 66,509	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.8]	65,981	100 [ 92.8]	71,100		71,100
d	(　 ) 65,202	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 90.0]	72,447	100 [ 93.7]	77,318		77,300
e	(　 ) 90,291	100 [ 100.0]	[ 101.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	91,645	100 [ 123.9]	73,967		74,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.5	交通・接近　 +1.1	環境　　　　 -14.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.02	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.5	交通・接近　 +2.5	環境　　　　 -10.0
b	正常	％／月 +0.02	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.5	交通・接近　 +2.7	環境　　　　 -11.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +0.8	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.5	交通・接近　 +1.4	環境　　　　 -9.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -10.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +0.3	交通・接近　 +10.3	環境　　　　 +12.0
e	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 72,400 円／㎡]

岐阜 -7　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地にあり、土地の再調達原価の把握ができないため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

□ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
						（　）	（ - ）％
	⑧収益価格	円　　　　（　円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
■　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由		対象標準地は比較的規模の小さい戸建住宅で、賃貸アパートによる賃貸想定に基づく収益価格の試算は現実性・合理性に欠けるため。

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ