別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月13日　提出 岐阜 -5　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   岐阜 -5 岐阜県 岐阜第２ 氏名  不動産鑑定士　深貝　哲郎   TEL.

鑑定評価額 19,800,000 円  １㎡当たりの価格 130,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月11日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 98,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和5年1月6日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 岐阜市栗矢田町２丁目５番 ②地積 　(㎡) 152   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ２住居 (60,300) 準防 （その他） 居住誘導区域 (70,240) 1:1.5 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅、事 務所等が混在する住 宅地域 南6m市道 水道、ガス、下水 岐阜 1.1km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    50 ｍ、南    30 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       150 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北、６ｍ市 道 交通 施設 岐阜駅北東方 1.1km 法令 規制 ２住居 (70,240) 準防  居住誘導区域 ⑤地域要因の将 　来予測 名鉄岐阜駅徒歩圏内にあって、利便性の高い住宅地域として、今後も推移すると予測される。地価は今後、やや 上昇傾向で推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +5.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    130,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、白山・華陽・梅林・明郷・徹明さくら小学校区を中心に、主として中心市街地内に位置する住宅地域で ある需要者は市内事業所の通勤者・自営業者のほか、名古屋方面への通勤者も含む。画地規模によっては、マンション 用地の需要もある。最多価格帯は、取引規模にもよるが、更地で２３００万～２８００万円。土地建物一体で３８００ 万～４３００万円程度と推定される。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は、中心市街地内の既成住宅地域にあって、自用目的の土地建物の取引が多い。一方で、周辺地域では賃貸物 件も多く見られるが、昨今の供給過剰・家賃低落傾向から採算性は低い。よって、本件では、比準価格を採用し、さら に代表標準地との検討も踏まえ、上記の通り鑑定評価額を決定した。なお、収益還元法は本標準地の画地規模が小さく 賃貸物件の想定が困難であることから適用を断念した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　岐阜 -61                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +5.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    169,000 円／㎡ [103.0] 100 100 [105.0] 100 [134.0] [105.0] 100 130,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    129,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 新型コロナウイルスが再拡大している中で、 行動制限の緩和、経済活動の再開に伴う土地 需要の回復が期待される。 中心市街地内の住宅地域として純化しつつあ る。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  +4.7 環境　　　　　　 +28.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +0.8 ％  ％