別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 飯綱 -2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   飯綱 -2 長野県 長野第１ 氏名  不動産鑑定士　西澤　俊次   TEL.

鑑定評価額 2,720,000 円  １㎡当たりの価格 10,200 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月11日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月20日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 上水内郡飯綱町大字牟礼字裏町２５０４番１ ②地積 　(㎡) 267   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都）  (60,100) （その他） 1:2 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が建 ち並ぶ住宅地域 南5m町道 水道、下水 牟礼 1.6km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   200 ｍ、西   200 ｍ、南    50 ｍ、北   150 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  11.5 ｍ、奥行　約　　  23.0 ｍ、規模　　       260 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 小規模な既成戸建分譲住宅地 域。 街 路 基準方位　北　　５ ｍ町道 交通 施設 牟礼駅西方 1.6km 法令 規制 （都）  (60,100) ⑤地域要因の将 　来予測 町役場、旧牟礼村の中心商店街に近い既成住宅地域であるが、人口減少傾向で、積雪が多く、地縁性が残る地域 であることから、不動産需要は弱い状況が続き、今後も地域要因に特段の変動はないと予測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +4.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     10,200 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は飯綱町及び長野市、信濃町の住宅地域。需要者は飯綱町の居住者、地縁者が中心で、他地域からの転入者 は少ない。飯綱町の中心部に比較的近く、町役場、小学校にも近く生活利便性は相対的に優位な地域であるが、飯綱町 が人口減少傾向で、高齢化率が高い町であり、地縁性の優る地域であることから、不動産需要は弱い状況にある。市場 の中心価格帯は、土地で３００～５００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 当地域は飯綱町中心部に近い小規模既成分譲住宅地であり、アパート、貸家等の賃貸物件はほとんどなく賃貸市場が未 成熟であることから、収益価格は試算しなかった。比準価格は、飯綱町及び隣接市町の事例を採用したが、類似性が十 分認められる事例に基づいており、市場価値を十分反映している。したがって、代表標準地との検討を踏まえ、信頼性 の認められる比準価格に基づき、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　飯綱 -1                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +3.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     11,200 円／㎡ [ 98.2] 100 100 [103.0] 100 [110.0] [104.0] 100 10,100  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     10,300 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 飯綱町は長野市への通勤圏内にあるが、生活 利便性がやや劣り、地縁性があり、不動産需 要は弱い地域である。 古くに開発された既成住宅地域であり、地域 要因に特段の変動はない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　 +10.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.0 ％  ％