別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月12日　提出 飯綱 -1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   飯綱 -1 長野県 長野第１ 氏名  不動産鑑定士　奥村　淳   TEL.

鑑定評価額 3,230,000 円  １㎡当たりの価格 10,900 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月6日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和5年1月4日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 上水内郡飯綱町大字豊野字大原１４４４番 ②地積 　(㎡) 296   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都）  (60,100) （その他） 1:1 住宅 Ｗ1 中規模一般住宅が建 ち並ぶ大規模分譲住 宅地域 南西5m町道 水道、ガス、下水 牟礼 2.2km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    70 ｍ、西   150 ｍ、南    50 ｍ、北    40 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  17.0 ｍ、奥行　約　　  17.5 ｍ、規模　　       300 ㎡程度、形状　ほぼ正方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北、５ｍ町 道 交通 施設 牟礼駅南東方 2.2km 法令 規制 （都）  (60,100) ⑤地域要因の将 　来予測 長野市への通勤圏内にあり地価も安い住宅団地として当初人気が高かったが、住宅地需要の選別化が進む中で、 冬場の降雪量の多さなど嫌気され需要は停滞。状況は現状維持、地価は下落が続くものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     10,900 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は当町および隣接の中野市、信濃町、旧豊野町の住宅地域。需要者は主に長野市への通勤目的の比較的若年 層が多い。長野市への通勤利便性が良く地価も安いため当初人気があったが、長野市にも安価の分譲地が多く供給され るようになり敬遠される傾向が強くなった。また高齢化も進み、売り物件はそれなりに多いが希望価格と乖離し成約に 至るケースは少ない。取引事例からの推量であるが、土地価額は３００～４００万円程度がほぼ限界と思われる。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 後記の理由から収益価格は求めることができなかった。比準価格は近隣地域が含まれる同一団地内の事例も採用し比較 検討したもので、類似の事例も含んでいるため実証的であるが、価格差が大きく精度を高めるには限界がある。また１ 手法のみとなったが、自用目的での取引に限定されると考えられるため問題はない。よって、地積と単価、総額との関 連にも留意して、比準価格をもって本件鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     11,200 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 町の総人口、生産年齢人口は減少、高齢化率 は上昇。不動産市況は過疎化が進む中で需要 は細り後退局面が続く。 当該団地内の売り物件広告は常に比較的多い が、希望価格通りに成約するケースは少なく 、また成約期間も長めである。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -2.7 ％  ％