別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月13日　提出 信濃 -2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   信濃 -2 長野県 長野第１ 氏名  不動産鑑定士　塚田　賢治   TEL.

鑑定評価額 4,650,000 円  １㎡当たりの価格 10,400 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月9日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 上水内郡信濃町大字古間字切通し９２５番２ ②地積 　(㎡) 447   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） １住居 (60,200) （その他） 1:1.2 住宅 Ｗ2 中規模住宅が見られ る既成住宅地域 北6m町道 水道、下水 黒姫 2.1km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    20 ｍ、西    50 ｍ、南   100 ｍ、北    40 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  20.0 ｍ、奥行　約　　  25.0 ｍ、規模　　       500 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 古間商店街に近い住宅地域 街 路 ６ｍ町道 交通 施設 黒姫駅南東方 2.1km 法令 規制 （都） １住居 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 国道１８号の背後に形成された住宅地域で、一般住宅のほか店舗併用住宅等も見られる。地域要因に格別の変動 がないので、今後も現状を維持すると予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     10,400 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、町内の国道等の幹線道路沿い及びその背後に形成された住宅地域で、需要者は、町内の居住者が中心で 、町外からの転入需要は少ない。当該地域は町中心部や商店街に近く、生活上の便が比較的良好なことから、町内の他 の地域と比較すると競争力はあるが、過疎化や高齢化が進み、需要が少ない中、地価は引き続き下落傾向で推移してい る。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は、町内の住宅地の取引事例より試算しており、補修正も適正で市場性を反映した価格が求められた。当該地 域は古くからの住宅地域で、原価法や収益還元法は適用できず、比準価格のみ試算したが、上記のとおり適切な取引事 例より求めているので、比準価格を妥当と認め、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     10,700 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 景気は持ち直しの動きが続いている。設備投 資は増加、住宅投資は横ばい、個人消費はコ ロナ禍の影響が和らぐもとで、持ち直してい る。 地域要因に格別の変動はない。地域経済が低 迷し、過疎化や高齢化が進む中で、住宅需要 は弱い状態が続いている。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -2.8 ％  ％