別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月13日　提出 信濃 -1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   信濃 -1 長野県 長野第１ 氏名  不動産鑑定士　塚田　賢治   TEL.

鑑定評価額 2,570,000 円  １㎡当たりの価格 6,860 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月9日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 上水内郡信濃町大字野尻字上町５６３番 ②地積 　(㎡) 374   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） １住居 (60,200) （その他） 1:1.2 住宅 Ｗ2 中規模住宅が多い国 道背後の既成住宅地 域 南東5m町道 水道、下水 黒姫 3.1km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    40 ｍ、西    30 ｍ、南   100 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  18.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       360 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 野尻湖に近い古くからの住宅 地域 街 路 ５ｍ町道 交通 施設 黒姫駅北東方 3.1km 法令 規制 （都） １住居 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 中規模一般住宅が建ち並ぶ旧街道沿いの住宅地域で、地域要因に格別の変動がないので、今後も現状を維持する と予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　      6,860 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、町内の国道等の幹線道路沿い及びその背後に形成された集落で、需要者は、同一集落内の居住者や当該 集落に地縁等がある者が中心で、町外及び町内の他の地域からの転入需要は少ない。当該地域は積雪が多い県境の地域 で、過疎化や高齢化が進み、未利用地や空家が増加している。需要が少なく、需給ギャップが埋まらない中、地価は引 き続き下落傾向で推移している。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は、町内の住宅地の取引事例より試算しており、補修正も適正で市場性を反映した価格が求められた。当該地 域は古くからの住宅地域で、原価法や収益還元法は適用できず、比準価格のみ試算したが、上記のとおり適切な取引事 例より求めており、当該価格は代表標準地の価格とも均衡を得ている。よって、比準価格を妥当と認め、鑑定評価額を 上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　信濃 -2                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     10,700 円／㎡ [ 97.2] 100 100 [100.0] 100 [151.2] [100.0] 100 6,880  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　      7,060 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 景気は持ち直しの動きが続いている。設備投 資は増加、住宅投資は横ばい、個人消費はコ ロナ禍の影響が和らぐもとで、持ち直してい る。 地域要因に格別の変動はない。地域経済が低 迷し、過疎化や高齢化が進む中で、住宅需要 は弱い状態が続いている。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +2.0 交通・接近　　　 +14.0 環境　　　　　　 +30.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -2.8 ％  ％