別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 野沢温泉 -2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   野沢温泉 -2 長野県 長野第１ 氏名  不動産鑑定士　畔上　豊   TEL.

鑑定評価額 10,800,000 円  １㎡当たりの価格 15,600 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.2 倍  (2)実地調査日 令和4年12月7日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 下高井郡野沢温泉村大字豊郷字八幡下６５１３番外 ②地積 　(㎡) 693   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都）  (70,300) （その他） 土砂災害警戒区域 (70,240) 1:1.2 民宿 Ｗ3 民宿と一般住宅が建 ち並ぶ住宅地域 北東4m村道 水道、ガス、下水 戸狩野沢温泉 7.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    80 ｍ、西   100 ｍ、南    30 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  25.0 ｍ、奥行　約　　  28.0 ｍ、規模　　       700 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 温泉中心部からやや離れた民 宿街で、画地規模は比較的大 きい。 街 路 ４ｍ村道 交通 施設 戸狩野沢温泉駅東方 7.0km 法令 規制 （都）  (70,240) 土砂災害警戒区域 ⑤地域要因の将 　来予測 外国人による不動産取得が増加しており、今後もこの傾向が続くものと予測する。新型コロナの影響で下落して いた地価は、取得価格の高騰の影響もあり、上昇傾向で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     15,600 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、村内の住宅地域及び住商混在地域が圏域。コロナ禍以前まで主な需要者であった外国人の不動産取得が 一時的に停止したが、収束後をにらんだ需要は根強く、令和４年に入ると取引も増加してきており、競争となる物件の 取得価格は高額なものとなっている。土砂災害警戒区域の指定は対象標準地を含む広範囲に及んでおり、これによる価 格への影響は認められない。取引が少なく、中心となる価格帯の把握は困難である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 賃貸住宅や賃貸による宿泊施設等は見られず、冬季限定の飲食店等を除き貸家需要がほとんど見込めない地域のため、 収益還元法は適用しなかった。比準価格は、やや古い取引を含むものの、数少ない村内の取引事例を採用して試算して おり、実証的で信頼性が高い。価格水準を指標に取引価格を決定することが一般的と認められる地域であるため、比準 価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　野沢温泉 -1                　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  -3.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     19,200 円／㎡ [104.2] 100 100 [ 97.0] 100 [131.8] [100.0] 100 15,600  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     15,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] コロナ禍の中、観光客は日本人や日本在住外 国人が主であったが、令和４年後半は入国規 制の緩和により外国からの観光客も増えつつ ある。 令和４年に入って外国人による不動産取得が 再開し、特に年後半は新規成約が増加した。 外国人は日本人とは異なる地域による価格差 を設定している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +3.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　 +28.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +4.0 ％  ％